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安徽省行政执法责任追究暂行办法

时间:2024-07-13 11:19:26 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9640
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安徽省行政执法责任追究暂行办法

安徽省人民政府


安徽省行政执法责任追究暂行办法

安徽省人民政府令 第198号 
    

《安徽省行政执法责任追究暂行办法》已经2007年1月11日安徽省人民政府第49次常务会议讨论通过,现予公布,自2007年3月1日起施行。



省长 王金山

二○○七年一月二十四日



第一章总则

第一条为了防止和减少违法行政执法与行政不作为的发生,加强行政执法监督,保证行政执法机关及其工作人员依法行政,根据有关法律、法规规定,结合本省实际,制定本办法。

第二条本省行政区域内行政机关、法律法规授权组织和行政机关委托的组织(以下统称“行政执法机关”)及其工作人员违法行使行政执法职权或者不履行行政执法职责,致使公民、法人和其他组织的合法权益以及公共利益受到损害的,依照本办法的规定追究其行政执法责任。

第三条县级以上人民政府领导和实施本行政区域内行政执法责任追究工作。

行政执法机关、监察机关和政府法制部门按照法律、法规、规章的规定和各自职责负责行政执法责任追究的具体工作。

第四条行政执法责任追究应当坚持实事求是、违法必究、教育与惩处相结合、过错与责任相适应的原则。

第五条公民、法人或者其他组织认为行政执法机关及其工作人员的行政执法行为违法或者有行政不作为的,可以检举和控告。

第六条行政执法机关及其工作人员被追究行政执法责任时,有权陈述和申辩;对责任追究处理决定不服的,有权依据本办法的规定申请复查、复核。

第二章行政执法责任追究范围

第七条行政执法机关及其工作人员在实施行政处罚时,有下列情形之一的,应当追究其行政执法责任:

(一)没有法律或者事实依据实施行政处罚的;

(二)未按法定程序实施行政处罚的;

(三)指派不具备法定行政执法资格的人员实施行政处罚的;

(四)擅自设立处罚种类或者改变处罚幅度、范围的;

(五)违反“罚缴分离”规定,擅自收取罚款的;

(六)对当事人进行罚款、没收财物等行政处罚不使用法定单据的;

(七)依法应当移送司法机关处理而不移送的;

(八)其他违法实施行政处罚的。

第八条行政执法机关及其工作人员在实施行政许可时,有下列情形之一的,应当追究其行政执法责任:

(一)对符合法定条件的行政许可申请不予受理的;

(二)未依法说明不受理行政许可申请或者不予行政许可理由的;

(三)依法应当公开行政许可事项和申请所需材料而不公开的;

(四)无法定依据实施行政许可或者超越法定权限作出行政许可决定的;

(五)超过法定期限或者违反法定程序实施行政许可的;

(六)违法收取费用的;

(七)行政许可后续监管不到位,造成严重后果的;

(八)其他违法实施行政许可的。

第九条行政执法机关及其工作人员在实施征收或者征用时,有下列情形之一的,应当追究其行政执法责任:

(一)无法定依据征收或者征用的;

(二)擅自设立或者增加征收、征用项目,擅自改变征收、征用范围和标准的;

(三)违反法定程序实行征收、征用的;

(四)截留、私分或者挪用征收、征用款物的;

(五)其他违法实施征收、征用的。

第十条行政执法机关及其工作人员实施行政强制时,有下列情形之一的,应当追究其行政执法责任:

(一)无法定依据或者超越法定权限实施行政强制的;

(二)违反法定程序实施行政强制的;

(三)非法定主体实施行政强制的;

(四)使用、丢失或损毁扣押的财物,给行政相对人造成损失的;

(五)其他违法实施行政强制的。

第十一条行政执法机关及其工作人员在实施行政检查时,有下列情形之一的,应当追究其行政执法责任:

(一)无法定依据或者超越法定权限实施检查的;

(二)无具体理由、事项、内容实施检查或者不出示法定行政执法证件实施检查的;

(三)违反法定程序实施检查的;

(四)放弃、推诿、拖延、拒绝履行检查职责的;

(五)对发现的违法行为不制止、不纠正的;

(六)其他违法实施行政检查的。

第十二条行政执法机关及其工作人员在履行行政复议职责时,有下列情形之一的,应当追究其行政执法责任:

(一)对符合法定条件的行政复议申请不予受理的;

(二)不依法转送行政复议申请的;

(三)不在法定期限内作出行政复议决定的;

(四)作出违法或者不当的行政复议决定的。

第十三条行政执法机关及其工作人员履行其他行政职责时,有下列情形之一的,应当追究其行政执法责任:

(一)违法设定公民、法人或者其他组织义务的;

(二)依法应当履行公民、法人或者其他组织申请保护其人身权、财产权等法定职责而拒绝或者延迟履行的;

(三)侵犯公民、法人或者其他组织的合法经营自主权的;

(四)侵犯公民、法人或者其他组织其他合法权益的。

第十四条行政执法机关及其工作人员在实施行政许可、行政处罚和行政强制等过程中,应当依法举行听证而未举行听证或者应当履行法定告知义务而未履行的,应当追究其行政执法责任。

第十五条行政执法机关及其工作人员在处置突发公共事件时,不履行应急职责,造成不良后果的,应当追究其行政执法责任。

第十六条行政执法机关及其工作人员违法行使职权侵害公民、法人或者其他组织的人身权、财产权,应当承担赔偿责任而拒不承担的,除依法赔偿或者追偿外,还应当追究其行政执法责任。

第十七条涉及两个以上行政执法机关的行政执法事项,有关行政执法机关及其工作人员推诿、拖延不办,或者无正当理由不配合、不协助其他机关行政执法工作的,应当追究其行政执法责任。

第三章行政执法责任追究方式和适用

第十八条行政执法责任追究的方式分为:

(一) 责令限期改正;

(二) 通报批评;

(三) 暂扣行政执法证件;

(四)取消行政执法资格;

(五)行政处分。

第十九条行政执法机关及其工作人员有本办法第二章规定行为之一的,责令其限期改正,并可予以通报批评。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,给予警告、记过或者记大过处分,并可以暂扣其行政执法证件;情节较重的,给予降级或者撤职处分,并可以取消其行政执法资格;情节严重的,给予开除处分;需要给予组织处理的,依照有关规定办理;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。

第二十条行政执法机关及其工作人员主动发现并及时纠正错误,未造成损失或者不良影响的,从轻、减轻或者免予追究行政执法责任。

第二十一条行政执法机关有违法执法或者行政不作为的行为,造成不良影响和后果的,应当取消当年度评比先进的资格。

第四章行政执法责任追究权限和程序

第二十二条本办法规定的责令限期改正、通报批评的决定,由本级人民政府或者上级行政执法机关作出;行政处分的决定,由监察机关或者任免机关作出;暂扣行政执法证件的决定,由省或设区的市政府法制部门作出;取消行政执法资格的决定,由省人民政府法制部门作出(以下统称“责任追究机关”)。

第二十三条符合本办法第二章规定的范围,有下列情形之一的,责任追究机关应当立案调查,以确定有关行政执法机关及其工作人员是否应当承担行政执法责任:

(一)行政执法行为被人民法院生效判决撤销的;

(二)公民、法人或者其他组织检举、控告的;

(三)上级机关要求调查处理的;

(四)在行政执法监督检查中认定并要求调查处理的。

第二十四条公民、法人或者其他组织对行政执法责任追究的检举、控告,责任追究机关应当自接到检举、控告之日起7日内审查并决定是否立案。不予立案的,应当告知不予立案的理由。

检举人、控告人对不予立案决定不服的,可以向作出不予立案决定的上一级机关申请复核。上一级机关应当自收到复核之日起15日内进行复核,并作出是否应当受理的决定。

第二十五条决定进行调查的案件,应当自决定立案之日起30日内调查处理完毕。情况复杂的,经调查机关负责人批准,可以延长办理期限,但延长期限不得超过20日。法律、法规另有规定的,从其规定。

第二十六条责任追究机关的调查人员可以向有关行政执法机关调阅、复印有关案卷,询问相关人员。被调查单位和人员应当如实反映情况,不得干扰、阻碍调查工作。

调查人员与所调查案件有直接利害关系的,应当回避;调查人员对调查所涉及的应当保密的事项,不得泄密。

第二十七条行政执法责任人对处理决定不服的,可以自收到决定之日起30日内向责任追究机关提出申诉,责任追究机关应当自收到申诉之日起30日内作出复查决定;对复查决定仍不服的,可以自收到复查决定之日起30日内向责任追究机关的上一级机关申请复核,上一级机关应当自收到复核申请之日起60日内作出复核决定。其中,对行政处分决定不服的,依照《中华人民共和国行政监察法》的规定办理。

第二十八条行政执法机关、监察机关、政府法制部门在行政执法责任追究工作中有下列情形之一的,由本级人民政府或者上级机关给予通报批评;情节严重的,依法给予相关责任人行政处分:

(一)故意隐瞒违法行为或者发现有违法行为而不立案追究的;

(二)故意加重或者减轻责任人员责任的;

(三)依法应当移送司法机关处理而不移送的。

第二十九条对行政执法机关的责任追究情况,应当作为当年度政府对其进行依法行政工作考核的重要内容之一。对行政执法责任人的责任追究情况,应当作为其考核、奖惩、任免的依据,其中行政处分决定应当归入本人档案。

第五章附则

第三十条本办法自2007年3月1日起施行。安徽省人民政府1999年4月21日发布的《安徽省行政执法过错责任追究暂行办法》(皖政〔1999〕14号)同时废止。

青岛市治安联防工作暂行规定

山东省青岛市政府


青岛市治安联防工作暂行规定
市政府

第一章 总则

第一条 为加强治安管理,维护社会秩序,保卫改革、开放和社会主义现代化建设的顺利进行,根据山东省人民政府《关于实行企业、事业、机关、团体安全保卫责任制的暂行规定》、《山东省乡镇、街道治安保卫责任制暂行规定》,结合我市实际情况,特制定本规定。

第二条 治安联防组织是协助公安机关维护社会秩序的群众性治安保卫力量。

第三条 治安联防组织的主要任务是:维护乡(镇)街道管区(村)、民民楼院、公共场所、单位内部的治安秩序,制止和预防违法犯罪活动,减少各类案件的发生。

第四条 治安联防组织受各级人民政府领导,由公安机关指挥。
各级武装部门要把治安联防工作作为民兵预备役工作的一项重要内容,积极配合公安机关做好治安联防工作。

第五条 凡驻在本市的机关、团体、企业和事业单位均应遵守本规定。

第二章 组织形式与职责

第六条 治安联防队伍的指挥机构是:市设立治安联防指挥中心,县(市)、区设立治安联防指挥部,街道管区和乡镇设立治安联防指挥小组。其办事机构分别设在同级公安机关,并负责所辖区域内治安联防的日常组织领导工作。

第七条 居民楼院成立治安联防小组,主要负责本楼院的门户看护和巡逻检查,排除不安全因素,减少案件的发生。属于单位宿舍楼院的治安联防人员,按“谁主管、谁负责”的原则,由该单位根据楼座和居民户数从本单位职工中选派;其他居民楼院的治安联防人员,由街道办事处和
公安派出所根据本管区的具体情况组织。

第八条 街道管区和乡镇驻地组织治安巡逻队,主要负责所辖区域内的治安巡逻,预防制止违法犯罪活动,抓获违法犯罪分子,做好安全防范工作。治安巡逻队由辖区内五百人以下人的单位选派人员参加,派人比数为一进人以上的单位出一人,一百人以上至二百五十人的单位出二人,
二百五十人以上至五百人的单位出三人。

第九条 商店、饭店、影剧院、舞厅、音乐茶座、录像放映点等公共场所,由主办单位组织治安联防小组,人数应在三人以上,主要负责维护本场所和门前三包责任区的治安秩序。

第十条 集贸市场、公园、溜冰场、体育场(馆)、海水浴场、车站、码头、机场等大型公共场所,成立治安联防队或设立治安办公室,主要负责维护本场所的治安秩序,落实安全防范措施。治安联防队员人数由主办单位根据实际需要确定。

第十一条 工厂、机关、学校等单位组织厂队、护校队等防卫组织,主要负责单位内部、单位周围(具休范围由所在地治安联防指挥机构确定)的治安保卫工作。治安联防队员人数由本单位根据实际需要确定,但五百至一千人的单位不得少于十人,一千至二千人的单位不得少于十二人
,二千人以上的单位不得少于十五人。
银行、仓库等重点单位还要组织专人值班守护,并设置安全和报警设施,做好技术预防工作。

第十二条 治安联防人员的职责是,在指定的区域、路段和执勤点,搞好值班、巡逻、看护、安全检查工作,并向群众进行“四防”(防盗、防火、防破坏、防灾害事故)宣传工作。

第十三条 治安联防人员执勤时,必须佩带或出示统一制发的执勤符号。

第三章 人员条件与选聘办法

第十四条 治安联防队伍必须由思想进步,作风正派的,遵纪守法,热心治安工作,敢于同违法犯罪分子作斗争,身体健康的人员组成。设民兵组织的单位,其治安联防人员主要从民兵中抽调。

第十五条 单位选派参加治安联防的职工实行轮换制,除保留少数骨干外,一般每半年轮换一次。

第十六条 治安联防人员可采取聘用办法。出人单位可按规定出人数额聘用保安服务人员参加,也可以用离退休职工或待业人员参加。

第十七条 凡聘用治安联防人员的,聘用单位和被聘用人应分别与所在地公安派出所签订合同,并按合同要求,认真履行职责。

第四章 福利待遇与经济报酬

第十八条 各单位派出参加治安联防工作的在职职工,与本单位其他职工享有同等的福利待遇。由所在单位根据治安联防组织的考勤通知单,如数发给工资、奖金(不低于本单位平均数)和执勤期间的误餐、夜餐补助费,并配备防雨、防寒用品等。

第十九条 受聘的治安联防人员,由聘用单位按合同规定支付生活补助费。受聘的保安服务人员,由聘用单位按市保安服务公司的规定支付聘用金。

第二十条 各级治安联防指挥机构,要建立健全治安联防费用的收支制度,专款专用,不得挪作他用。

第五章 奖励与处罚

第二十一条 对忠于职守,遵纪守法,在维护治安秩序、预防、打击违法犯罪斗争中机智勇敢,抓莸重大犯罪分子或提供重要线索、协助公安机关破获案件做出成绩的治安联防人员应给予表扬和奖励;对成绩显著、做出重大贡献的,还要通报嘉奖或晋级、记功。

第二十二条 对违反纪律的治安联防人员,由公安部门予以批评教育;对不适合于从事治安联防工作的,应会同选派单位及时调换;对玩忽职守的,应视情节轻重通知选派单位给予扣发工资或者其他行政处分;违法犯罪的,要依法追究法律责任。
第二十三条 对违反本规定的单位负责人,由治安联防指挥机构给予批评教育;仍不改正的,经市治安联防指挥中心核实后,通知其上级机关责令其限期成立防卫组织、派出联防人员或如数交纳聘用治安联防人员的费用,并酌情给予必要的处分。

第六章 附则

第二十四条 本规定由市公安局负责解释。

第二十五条 本规定自公布之日起实施。



1989年4月22日
论商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿责任

祁宏斌


最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》(以下简称《 商品房纠纷解释》)公布以后,商品房买卖中出卖人存在欺诈行为是否适用《消费者权益保 护法》(以下简称《消法》)第四十九条“双倍赔偿”的争论告一段落。该解释第八条、第 九条和第十四条具体规定了出卖人在出卖商品房时应当承担惩罚性赔偿责任的情形,除第十 四条以外,该惩罚性赔偿责任被限定在“不超过(买受人)已付购房款一倍”的范围内。这 种规定“既保护了作为弱势群体的消费者(买受人),又使不良开发商受到了应有的惩罚, 从而在受害人和不良房产商之间得到有效平衡,使惩罚性赔偿制度控制在一个合理限度,无 疑会促进社会诚信和房地产市场的相对健康发展”。1?
本文拟就《消法》和《商品房纠纷解释》适用惩罚性赔偿责任的区别以及适用惩罚性赔偿责 任的具体情形谈谈个人粗浅的看法。?
一、《消法》和《商品房纠纷解释》适用惩罚性赔偿责任的区别。
首先是主张惩罚性赔偿责任的主体范围不同。《消法》规定的主张惩罚性赔偿责任的主体只 能是消费者,而非消费者不得主张该权利。2《消法》没有对消费者的含义作进一步的解 释 ,1985年6月29日国家标准计量局颁布的国家标准《消费品使用说明总则》规定:“消费者 是指为满足个人或者家庭的生活需要而购买、使用商品或者服务的个体社会成员”,据此结合《消法》各条款,消费者的概念应当包括以下含义:一、消费者是购买商品或者接受服务的人。二、购买商品或者接受服务不是以盈利为目的。三、消费者是指购买商品或者接受服 务的自然人,非自然人不能成为《消法》所称的消费者。3房屋买卖合同中主张惩罚性赔 偿责任的主体是商品房买受人,4买受人是指“在买卖合同中,给付价款并受领买卖的标 的 物的一方当事人”,5该买受人可以是自然人,也可以是法人或者非法人单位。买受人购买商品房的目的可以是为生活消费,也可以是为了投资增值等经营行为。作为《消法》调整对 象的消费者和作为《商品房纠纷解释》调整对象的买受人有交叉的部分,但是二者又是两个 完全不同的概念。与《消法》相比,《商品房纠纷解释》扩大了主张惩罚性赔偿责任主体的范围。?
其次是赔偿数额不同。《消法》规定的赔偿的数额为消费者购买商品付出的实际价款和损失 (该损失以为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍为限),6且该赔偿不以 消费者实际付出的价款为前提条件。7例如,消费者购买的商品价格为一百元,但是由于 某 种原因(例如分期付款)消费者只给付了五十元,还有五十元未付,若经营者存在欺诈行为 ,消费者可以要求经营者返还五十元已付价款,并且可以请求经营者承担一百元的赔偿责任 ,即经营者需要承担共一百五十元的赔偿责任。商品房买卖赔偿则以买受人已付购房款为条 件,赔偿数额包括已付购房款及利息、赔偿损失和不超过已付购房款的一倍。例如,买受人 购买的商品房价格为一百万元,买受人已经给付房屋价款五十万元,还有五十万元未付,若 出卖人存在欺诈行为,除要求出卖人承担已付房款利息和损失外,买受人还可以要求出卖人 返还五十万元已付价款和承担五十万元的惩罚性赔偿责任,即出卖人需要承担共一百万元的 赔偿责任。如果买受人未付房款,则不能向出卖人主张惩罚性赔偿责任。?
再次是适用范围不同。根据《消法》第四十九条的规定,经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应承担惩罚性赔偿责任。按照1990年12月5日《最高人民法院关于贯彻〈民法通则〉 若干问题的意见(修改稿)》第67条的规定,“欺诈”的含义是指“一方当事人故意告知对 方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺 诈行为”。1996年3月15日国家工商行政管理局颁布的《欺诈消费者行为处罚办法》第二条 规定:“本办法所称欺诈消费者行为,是指经营者在提供商品或者服务中,采取虚假或者其 他不正当手段欺骗、误导消费者,使消费者的合法权益受到损害的行为”,该办法第三条、 第四条详细列举了那些是欺诈消费者的欺诈行为。而出卖人承担惩罚性赔偿责任则仅限于《 商品房纠纷解释》第八条、第九条规定的五种情况,该解释十四条第(二)项“房屋实际面 积大于合同约定面积的,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人” 和“房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还 买受人”的规定,也是出卖人应当承担惩罚性赔偿责任的情形。除以上六种情形以外,即使 出卖人有欺诈行为,也不承担惩罚性赔偿性责任,而只能承担违约等责任。?
《消法》对商品未作动产和不动产的区分,“理论上虽然没有排除对房地产消费者权益的保 护,但从法律的表述来看,基本上以对与工业产品相关的消费者利益保护为主,《消费者权 益保护法》的主要配套法律《产品质量法》、《食品卫生法》、《药品管理法》、《化妆品 卫生监督条例》等,也完全是针对动产而言”8,《产品质量法》更明确规定建设工程不 适用该法。9因此,与其说《商品房纠纷解释》规定的“惩罚性赔偿责任是以《合同法》 第 113条和《消法》第49条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据的,但不是对《消法》第49条规 定的直接适用”10不如说《商品房纠纷解释》规定了一套针对商品房不动产买卖中适用 惩罚性赔偿责任的制度,这种制度与《消法》的规定完全不同。?
二、买受人主张惩罚性赔偿责任的具体情形和若干法律思考。?
(一)、出卖人“一房二卖”和在出卖的商品房上设定抵押权情形时买受人主张惩罚性赔偿 责任的权利。?
对于《商品房纠纷解释》第八条第(二)项规定“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房 屋出卖给第三人”和第九条第(三)项规定“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者拆迁 补偿安置房屋的事实”的情形,即通常所称的“一房二卖”、“双重买卖”或者“多重买卖 ”,该解释明确规定出卖人在 “一房二卖”的情形时应当承当惩罚性赔偿责任。
根据第八条规定,买受人主张惩罚性赔偿责任应当具备如下条件:一、出卖人和买受人签订 的合同合法有效。二、导致商品房买卖合同目的不能实现,买受人无法取得房屋。在具备以上条件时,买受人享有如下权利:一、请求解除合同。二、返还已付购房款和利息。三、赔偿损失。四、请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿。买受人所享有的第一项权利和 后三项权利是并列关系还是第一项权利是后三项权利的前提条件,即买受人是否可以在不主 张解除合同的条件下,单独主张后三项权利?如果承认买受人在不主张解除合同的条件下主 张后三项权利,则买受人在取得后三项权利后,又享有向出卖人主张合同约定的权利,即请 求出卖人交付房屋和办理产权手续。而此时由于房屋已经交付第三人或者第三人已经取得房 屋产权,出卖人无法继续履行与买受人签订的合同,则应当承担不能交付房屋的违约责任。 从以上结果看,买受人根据同一个合同主张了两次权利,出卖人根据同一个合同承担了两次 责任,而这两次权利或者义务不能同时存在。因此,第一项权利应当是主张后三项权利的前 提条件,而非并列关系,即买受人只有在请求解除商品房买卖合同时,才能主张包括惩罚性 赔偿责任的后三项权利,而不得单独主张后三项权利。11?
如何理解“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”的含义?对买受人而言,其与出卖人签 订合同至少应当包括如下几种目的:一、按照约定的时间取得房屋。二、所取得的房屋能够 正常使用。三、能够取得房屋产权。因此,“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”可能 包括如下几种情形:一、出卖人没有按照约定的时间交付房屋。二、因出卖人履行不能致使 买受人无法取得房屋。三、因房屋质量问题致使买受人无法正常居住。四、因出卖人没有取 得商品房预售许可证明而无法取得房屋产权。五、因出卖人的其他原因未能在约定或者法定 期限内取得房屋产权。第一种是出卖人逾期交房的情形,应当受《商品房纠纷解释》第十五 条调整。第三种是房屋质量问题,应当受该解释第十二条和第十三条调整。第四种情形应当 受该解释第二条和第九条第(一)项调整。第五种情形应当受该解释第十八条和第十九条调整。而第二种情形应当是该解释所称的买受人不能实现合同目的、无法取得房屋的情况。因此,只有在合同签订后,出卖人又将该房屋交付给第三人,因出卖人履行不能导致买受人无法取得房屋的,买受人才可以主张惩罚性赔偿责任。出卖人和买受人订立合同后又与第三人 签订合同,但是买受人已经接收房屋的,则买受人不得主张惩罚性赔偿责任。?
问题在于如果出卖人和买受人订立合同后又与第三人签订合同,而房屋尚未交付给买受人或 者第三人时,买受人或者第三人是否可以主张惩罚性赔偿责任?此时,买受人或者第三人是 否可以实现合同目和取得房屋均处于不能确定状态,买受人不能主张解除合同及惩罚性赔偿 责任等权利,但是根据第九条第(三)项的规定,买受人因出卖人故意隐瞒所售房屋已经出 卖给第三人(第一个合同的买受人)的事实,第二个合同的买受人可以主张惩罚性赔偿责任。在此情形下,第一个合同的买受人既不能主张该项权利,也不能主张违约责任。因为除第一个合同明确规定出卖人不得“一房二卖”外,出卖人“一房二卖”的行为并未违法合同的 约定。这种基于签订合同顺序的不同,而享有不同权利的规定,对签订合同在先的保护反而 不利,让人感觉匪夷所思。?
同时,根据第九条的规定,第二个合同的买受人主张惩罚性赔偿责任的前提条件是“导致合 同无效或者被撤销、解除”,在这种情况下,第二个合同的买受人主张的是合同无效还是撤 销或者解除合同?如果主张合同无效,但是“一房二卖”并非《合同法》第五十二条规定的 可以主张合同无效的五种情形之一,而且根据《商品房纠纷解释》第二条、第九条和《担保 法》第四十九条第一款的规定,“导致合同无效”明显是指出卖人“故意隐瞒没有取得商品 房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”和“故意隐瞒所售房屋已经抵押 的事实”的情形。那么买受人只能主张撤销或者解除合同,而如果主张撤销或者解除合同仅 仅因为出卖人“一房二卖”,那么第一个合同的买受人也就应当可以同样的理由主张该项权 利。但是根据该解释第八条的规定该买受人却不享有任何权利,而只能等待出卖人是否履行 合同,即能否实现合同目的和取得房屋,这显然对第一个合同的买受人的权利救济不足。?
在“多重买卖”的情况下,即出卖人和买受人订立商品房买卖合同后又与二个以上第三人签 订合同,对于第一个合同买受人而言,若能实现合同目的和取得房屋,则其不得主张惩罚性 赔偿责任,而后二个合同的买受人,只要出卖人隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实,则 均可以主张惩罚性赔偿责任。若第一个合同买受人不能实现合同目的和无法取得房屋,则前 后三个合同的买受人均可以主张惩罚性赔偿责任。?
对于第八条第(一)项规定“商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押 给第三人”的情况,“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”应当如何理解?如果合同签 订后出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人,因第三人主张抵押权而无法交付房屋的,当然属于“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”。但是如果买受人取得房屋后,第三人 主张抵押权,是否属于“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”的情形?在这种情况下, 买受人购买房屋的目的不仅是能够取得房屋,而且也包含第三人不得向其主张任何权利的目的。因此,商品房买卖合同签订后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人时,虽然买受人能够取得房屋,但是由于第三人主张抵押权致使买受人不能正常地占有、使用房屋的,买受人仍然可以主张惩罚性赔偿责任。?
(二)、在出卖人未取得商品房预售许可证明情形时买受人主张惩罚性赔偿责任的权利 。?
商品房买卖属于财产转让,转让财物的前提条件是转让人对转让的标的物享有所有权或者处 分权。所有权是物权的一种,物权公示的方法因动产与不动产的不同而有所区别。动产物权 以占有作为权利享有的公示方法,以占有之转移,即交付作为其变更的公示方法。也就是说 ,“动产占有人按公示方式转让动产物权,受让人不知道并且无义务知道其无处分权的,取得了标的物的占有,就取得了物权。原所有人只能对占有人行使赔偿请求权,无权要求新占有人返还原物。只有受让人恶意取得时,才不受公信力的保护。”12与之相反,不动产物权转让时,出卖人对标的物是否享有所有权或者处分权不以占有为公示方式,而以登记和登 记之变更作为权利享有与变更的公示方法。13因此,出卖人有义务告知买受人其对转让 的财物是否享有所有权或者处分权。?
在预售商品房买卖合同中有如下特点:一、商品房在买卖合同订立时房屋尚未建成。预售方在未取得房屋所有权时就已出卖房屋,买受人在房屋尚未建成就已支付价款。二、对预售方 主体的特殊要求。由于第一个特点的存在,为了保护买受人的利益,不能不限制预售方的资 格。14我国《房地产管理法》第四十四条第一款规定,商品房预售时应当符合下列条件,即取得土地使用权证书,持有建设工程规划许可证,投入开发建设的资金达到工程建设总投 资的百分之二十五以上及已经确定工程进度和竣工交付日期、取得商品房预售许可证明。据此可知,预售方在预售商品房时如果符合上述四项条件,虽然预售方没有取得房屋所有权,但是仍然对预售的房屋享有处分权。因而上述四项条件就是商品房买卖的一种公示方式,其核心条件是预售方取得土地使用权证书和商品房预售许可证明。?
在预售商品房时,预售方为证明其对出售的房屋享有处分权,预售方就应当承担告知买受人其是否取得商品房预售许可证明的义务。1994年11月15日建设部发布的《城市商品房预售管理办法》第九条规定:“开发经营企业进行商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预 售许可证》的,不得进行商品房预售”。?
《商品房纠纷解释》将《房地产管理法》规定的预售方预售商品房的四个条件变更为一个条件,即商品房预售许可证明,其目的在于“区分司法审判权和行政管理权的不同职能”,对 于预售方资格的审查只限于“看其是否取得商品房预售许可证明,对其他预售条件的审查主要时行政管理部门的权限”。15这种改变减轻了买受人的审查义务,除以上原因以外, 还 在于商品房买卖毕竟是涉及到方方面面的法律问题,而一般买受人不具备这方面的知识。?
然而,买受人是否承担审查预售方是否取得商品房预售许可证明的义务?从《商品房纠纷解 释》第二条和第九条第(一)项规定的内容分析,承担如实告知买受人是否取得商品房销售 许可证明只是出卖人单方面的义务,买受人不承担审查出卖人是否取得商品房预售许可证明的义务,或者说,从现有法律规范中看不出出卖人有承担这种义务的规定。如果买受人在明 知出卖人没有取得商品房预售许可证明的情况下,与出卖人签订合同并且主张惩罚性赔偿责任,其请求能否得到支持?16如果得出肯定的结论,那么就会在房地产界出现“王海现象”。
根据物权原理,由于动产物权以占有为公示方法,为保证买受人的利益,故存在善意取得,而在房屋等不动产的买卖中,由于不动产物权以登记为其公示方法,交易中不至误认占有人 为所有人,故根本不存在善意取得的问题。17换言之,在动产买卖中,买受人所承担的义务是审查出卖人是否占有转让的标的物,这种占有包括直接占有和间接占有。买受人在尽到了审查义务的情况下,出卖人对转让的占有标的物没有所有权或者处分权,买受人可以通过 两种方式实现其合同目的:一是经权利人追认或者无处分权的人在订立合同后取得处分权, 使该合同成为有效的合同。18二是在经权利人不追认或者无处分权的人在订立合同后没 有取得处分权时主张善意取得。如果以上两种方式不能实现,则买卖合同无效,买受人得请 求出卖人返还价款和承担违约责任。如果买受人在出卖人没有占有转让的标的物情况下,与出卖人签订合同,应当认定买受人未尽到审查义务。从《消法》的角度分析,消费者未尽到 审查义务而购买了经营者没有所有权或者处分权的商品,即便经营者有欺诈行为,消费者也不得主张惩罚性赔偿责任。就房屋等不动产买卖而言,买受人在购买出卖人转让不动产时, 应当审查出卖人是否享有所有权或者处分权,出卖人享有处分权的标志之一是房屋产权证。如果买受人在未查清出卖人是否享有所有权或者处分权的情况下,与出卖人签订了房屋买卖 合同,由此造成的损失应当按照双方的过错程度承担责任。香港的房地产业的法律规定,“ 卖方就该物业提交良好产权证明,卖方需向买方证明卖方对该物业的地权,并为证明产权提 供必要的契据、地权文件、遗嘱和公开记录的副本,所需费用自己承担。买方可以用视察和 审阅方法核对上述地权,但费用自己负担”。19因此,对房屋等不动产买卖,不但出卖人应当承担告知买受人其对转让的标的物享有所有权和处分权的义务,买受人也应当承担相应 的审查义务。就商品房预售而言,买受人应当承担审查出卖人是否取得商品房预售许可证明 的义务。?
问题的焦点是买受人的这种审查义务应当尽到何种程度?如果买受人在询问预售方是否商品 房预售许可证明时,预售方仅称其已取得商品房预售许可证明而未予出示,或者预售方以某 些正当理由称其现在无法出示,但是实际预售方并未取得商品房预售许可证明,对这种情况 可否认定买受人已经尽到了审查的义务呢?如果买受人在没有最终确认预售方是否取得商品 房预售许可证明的情况下购买了预售方的商品房,而预售方也确实不符合法律规定的条件, 那么除预售方承当相应的责任外,买受人是否也应当承担因未尽到义务的责任?在这种情况 下,买受人是否还享有主张惩罚性赔偿责任的权利?
本人认为买受人已经尽到审查义务的外在表现是:已经看到出卖人取得的商品房预售许可证 明,并有理由相信该商品房预售许可证明是国家相关部门颁发的。20如果出卖人出示的虚假 的商品房许可证明,则买受人基于对国家机关公信力的信任,应当认定其已经尽到审查义务 。除以上情况以外,买受人在没有尽到审查义务和明知出卖人没有取得商品房预售许可证明 的情况下与出卖人签订了商品房买卖合同,其不享有主张惩罚性赔偿责任的权利,而只能主 张合同无效和请求出卖人返还已付购房款及利息。?

注释:?
?1、陈成建:《谈对商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿责任的认同》,载《人民法院报》2003 年5月30日,第3版。?
?2、《消法》第二条规定:“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受本法保护;本法未作规定的,受其他有关法律、法规保护”。?
?3、参见王利明:《消费者的概念及消费者权益保法的调整范围》,载《政治与法律》200 2年第2期,第4-5页。?
?4、《商品房纠纷解释》第一条规定:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受 人,买受人支付价款的合同”。?
?5、王利明:《消费者的概念及消费者权益保法的调整范围》,载《政治与法律》2002年 第2期,第4页。?
?6、《消法》第四十九条规定:“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用 的一倍”。?
?7、参见蒋德海:《退一赔一与消费者权益保护法不符》,载《人民法院报》2003年4月10 日,第3版。?
?8、周珂:《论房地产消费者权益保护》,载《法学家》1999年第6期,第38页。?
?9、《斯特拉斯堡公约》、《产品责任指令》等对消费者保护的国际性法规明确规定消费 品 主要是指工业制成品,而不包括不动产。本人不反对加大对商品房买受人的保护力度,只是 在《商品房纠纷解释》出台以前,出卖人承担惩罚性赔偿责任是“应有法”和“实有法”的 问题。?
?10、《最高人民法院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问》,载《人民法院报》2003年5月7日,第2版。?
?11、《消法》与此不同。根据《合同法》第五十四条的规定,买受人对受欺诈而订立的 合同 有权请求变更或者撤销。如果买受人不主张撤销合同,可以仅就价款等合同的某些方面请求 变更;如果认为双方签订的合同不损害其根本利益,也可以在主张合同有效有效的前提下,单独请求出卖人承担《消法》第四十九条规定的惩罚性赔偿责任。?
?12、张俊浩主编:《民法学原理》,中国政法大学出版社 1997年7月,第344页。?
?13、参见梁慧星、陈华彬编著:《物权法》,法律出版社 1997年9月,第71页。?
?14、参见郭明瑞、王轶著:《合同法新论 分则》,中国人民政法大学出版社1997年, 第69-69页。?
?15、《最高人民法院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问》,载《人民法院报》2003年5月7日,第2版。?
?16、在集体所有的土地上开发的房屋,开发商为规避法律往往与买受人签订“投资代建协议 ”,该协议实质就是商品房买卖合同。大部分买受人也明知开发商没有取得商品房预售许可 证明,仍然与出卖人签订合同。在这种情况下,买受人是否有权主张惩罚性赔偿责任??
?17、参见梁慧星、陈华彬编著:《物权法》,法律出版社 1997年9月,第185页。?
?18、关于《合同法》第五十一条关于无权处分的效力问题,目前主要有三种观点:无效说、有效说、效力待定说,其中效力待定说为通说。但是根据《商品房纠纷解释》第二条、第九条和第十条规定,该解释对无权处分持无效说,值得关注。具体文献可参阅米健:《从< 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>看物权变动原 则的司法创制》,载《人民法院报》2003年5月23日,第3版。?