国家发展和改革委员会 建设部


国家发展和改革委员会会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知

发改价格[2003]1864号


各省、自治区、直辖市计委（发展改革委）、物价局、建设厅、房地局：

　　为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请执照执行。
　　附：物业服务收费管理办法

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国国家发展和改革委员会
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国建设部
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00三年十一月十三日

附：　物业服务收费管理办法


　　第一条　为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。


　　第二条　本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。


　　第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。


　　第四条　国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。
　　县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。


　　第五条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。


　　第六条　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。


　　第七条　物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
　　实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。


　　第八条　物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。


　　第九条　业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。


　　第十条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。


　　第十一条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　3、物业管理区域清洁卫生费用；
　　4、物业管理区域绿化养护费用；
　　5、物业管理区域秩序维护费用；
　　6、办公费用；
　　7、物业管理企业固定资产折旧；
　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　9、经业主同意的其它费用。
　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。


　　第十二条　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
　　物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
　　业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。


　　第十三条　物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。


　　第十四条　物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。


　　第十五条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。


　　第十六条　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。


　　第十七条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。


　　第十八条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。


　　第十九条　物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。


　　第二十条　物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。


　　第二十一条　政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。


　　第二十二条　各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。


　　第二十三条　本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。


　　第二十四条　本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。
市场经济下行政法的效率职能

2000年11月24日 14:10 作者：关保英

提要 理论界关于行政法的职能的研究取得了很大成就。近年来涌现了一系列关于行政法职能的理论，各理论都有一定道理，然而，作为对现代行政权和现代行政管理活动起作用的行政法必须承担的效率职能却鲜有研究。行政法的效率职能要求行政系统确立新的价值体系、确立新的体制结构、确立新的技术知识分系统、确立新的行政过程、确立新型人际关系。

关键词 行政法的职能 效率 法律表现 市场经济

作者 关保英，中南政法学院公安与行政法系副教授。

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所谓行政法的效率职能是指行政法在对行政权的全面作用和调适过程中，促使行政权效率化、效能化、明显社会效果化的职能。它是对行政法传统的控权职能、程序职能等职能的必要补充。从发达国家的行政法制实践看，20世纪中期后，不单单强调行政法的民主性、程序性，更重要的在于突出行政法的科学性和超前调控性。一方面是由行政的迅速发展所决定的，另一方面也是由国家管理中的权利义务的新取向所决定的。最根本的决定因素在于社会结构和经济模式以及经济参与主体的自由意志。众所周知，本世纪五六十年代以后，世界一体化的经济市场逐渐形成，传统的劳动价值理论被劳动和信息双重价值论所取代。就是说，在当代不仅劳动决定价值，而且信息也决定价值。使整个社会生活和经济生活有了显著的信息色彩。为了适应社会和经济生活的新变奏，行政管理不得不发生一场革命。50年代产生于美国的X理论和Y理论以及60年代在日本出现的Z理论就生动地体现了这场革命的实质。显然， 对行政权进行约束和限制的行政系统的外壳已难以容纳新的行政权和行政管理的内核。其立法机关不得不对原来的行政法规进行修改和废止，补充和制定新的行政法规。在一些单行性的行政法律文件中确立“行政自由裁量制度”、“代理制度”、“时效制度”、“简易程序制度”、“紧急处理制度”等等。这些制度集中到一点就是促使行政权具有高度的、规范化的效率模式。可以毫不夸张地说，效率职能已成为各发达国家行政法的基本职能。

一、市场经济下行政法效率职能的科学内含

行政法的效率职能不但是市场经济的必须要求，而且有相对完整的科学内含。以市场经济下政府职能和行政管理的状况而论，行政法的效率功能有如下强烈要求。

其一，效率功能要求行政系统确立新的目标——价值目标。任何行政系统或行政机构都以一定的目标为存在的前提。行政目标甚至是行政体系和行政机构的决定因素，它赋予了行政权独有的特性，决定了行政活动的原则、行政机构的组织体系等。同时，行政机构处在一定的社会、经济、文化、政治、民族等环境中，无论机构总体还是机构中的个人都受这些环境的影响和制约，因而形成了相对独立的价值体系。为了使这种目标和价值体系适应政府大系统，国家往往制定一系列的法律规范将其确定下来并形成定式。我国传统的行政系统目标价值体系既是由历史延续下来的，又是计划经济的产物，更是行政法程式化、权威化、一统化功能的必然结果。市场经济下行政法的效率功能要求确立新的目标——价值体系。其基本含义是：以政府责任法和公务员权利义务立法确立新型的行政系统与社会以及经济、文化诸事务的关系形态，使行政系统的目标具有服务、统筹等属性，使政府行政价值以市场为基本观念。

其二，效率功能要求确立新的体制结构。行政体制结构是指行政系统的分层、分工和相互协作关系。包括权责关系、信息技术流通关系、工作流程关系和各级别之间的勾通关系等等。科学合理的体制结构是机构是否高效工作的关键。以前我国行政机制结构弊端很多，正如全国人大和国务院多次指出的，机构臃肿、人浮于事、相互扯皮、职责不明、权责不清、踢皮球等。这些弊端导致了两个结果：一是机构消耗过大，即总体行政开支和职员的个人消耗。据财政部公布，这两项开支近年来呈上升趋势。二是机构不能高效工作，使得行政管理职能难于实现，甚至一些机构的存在已成为一种社会负担。目前这种行政体制结构恰恰是行政法效率功能的对立物。那么，依效率功能新建立的行政体制结构应当一则具有较少的规模，机构数和职员数都应少而精；二则机构层级应当少，不能有较多的中间环节；三则行政机构的工作过程和流程关系应当短而有序，等等。新的体制结构的确立应与行政组织法的完善同步。就是说，通过有关的行政组织法实现体制结构上的效率化。

其三，效率功能要求在行政系统内部确立技术知识分系统。现代行政系统越来越朝着知识化、专业化、技术化方面发展。行政机构的组成人员必须具备一定的管理知识和管理业务技术。而且每个政府部门都有自己的专业化要求，只有一定知识结构的人才能够胜任。市场经济对政府行政系统的知识和技术提出了更高的要求，要使行政的效率功能在这方面体现出来，刚性的行政编制法是不可缺少的。通过行政编制法使机构设置从工作需要出发，考虑机构是否需要，是否能够胜任和适用工作。机构不能重叠，对于多余的要依法撤销、合并。机构的设置必须从提高工作效率出发，包括办事环节等。另外，在一个行政系统内，各机构合理分工、任务明确、职责分明，最主要的是通过刚性编制确定行政机关的员额，并考虑人员的知识和其它比例关系。

其四，效率功能要求确立新的行政管理过程。行政管理过程是行政机构的动态要素，也就是机构如何活动，依什么序列活动和具体的活动过程等问题。对于一个行政机构体系和单个的行政机关来讲，其活动可分为三种类型，三者的有机结合构成了一个活动序列。行政机构的目标价值、社会职能就是通过活动过程的循环往复而实现的。这三类活动包括：1.战略性活动。即把行政机构与社会环境和其他环境联系起来制定计划和实施方案的活动。机构中较高层次的人员和组织的活动大多属此类。2.协调性活动。主要是机构内部活动，使内部各机构和人员协调工作，它由机构中的中层机关和人员来完成。3.作业性活动。就是机构中的各种操作活动。计划经济体制下这三类活动都较前发生了质的变化。行政法的效率功能将使行政活动过程具有较高的效率，以相应的行政法制度保证高效性，如通过行政程序法确定公开化制度、听证制度、会议制度、工作交接制度、期限制度等。

其五，效率功能要求在行政系统内部确立新型人际关系。行政机关是由相互作用着的个人、集体、单位、部门所组成的，其中各个公职人员的行为与动机、地位与作用以及相互关系，单位、部门的利益关系，个人的感情、态度、影响，集体的价值观都是诸种人际关系的因素之一。然而，决定人际关系的因素还在制度方面。计划经济体制以及在其下形成的人际关系往往呈现出极大的中庸、折衷等色彩，上级对下级以指挥集合和下级对上级以绝对服从为主要关系形态，而不是依法合理执行职务的权利义务关系。市场经济下，要求人际关系以法律上的权利义务为纽带，互相支持、互相监督、共同对行政过程起作用。当然，新的关系形态要通过确立新的行政法原则和新的行政法规来实现。上列行政法效率功能的科学内涵既是今后行政立法的方向，也是行政执法实践必须予以考虑的。

二、行政法效率职能的法律表现

市场经济下行政法的效率职能不但使行政法制体系有了全新的含义，更使行政法的调控手段发生了深层次的变化。笔者认为这种变化主要体现在以下方面。

（1）由同步调整到超前调控。 法律与社会的发展可表现为三种关系形态：一是置后于社会，此种情况下，法律落后于社会的发展和进程，往往起着阻碍社会向前发展的作用。二是与社会同步，即法律能够适应社会发展的要求，但这种适应是被动的、消极的。三是超前于社会进程，此时法律承担了预测功能、信息功能，可以为社会的发展创造良好的环境。行政法对社会关系的调整也往往表现为上列三种情形，当行政法对社会关系的调整落后于社会进程时，便起到了相反的作用，各法律规范自身的价值也就丧失。在行政法对社会关系的调整还能适应当时的经济、文化、政治水平时，它自身的价值仅实现了一部分。计划经济体制下，形成的我国行政法制体系对社会关系的调整要么是滞后的，要么是同步的。如有些法律规范认可了政府行政部门的一统化权力，而忽视了管理相对一方的自主性。市场经济对行政法的时代特征提出了新的要求，除了与时代同步外，最重要的是要承担超前性的调控职能。现代社会是信息化的社会，各种社会关系具有复杂性、多变性、未来性等特点。那么，作为承担效率职能的行政法不仅要积极地适应和调整现有的社会关系，更重要的是能够设定和在一定范围内调控即将出现的社会关系。要有一定的预测性和超前调控性。

（2）由程式到疏通。 行政法学中有一个根深蒂固的观念就是认为行政法的核心任务就是为行政机关的活动提供范式和程序。该观念不只是学者所特有的，立法者往往也有此种观念作为行政立法的出发点。它作为意识范畴对行政法制实践、尤其对行政立法起着重要指导作用。受其影响我国传统行政法突出了程式化的特性。换言之，计划经济体制下行政法制所追求的是严格的程式和行政过程中的工作环节。一个行政行为的做出，要经过许多道环节，许多道手续，往往贻误时机。行政管理相对人在取得某项权利时也要经过复杂的程式。例如，在我国有关行政许可证的取得，须经过六至八道环节。显然，程式化的行政立法倾向、行政执法过程既不适应市场对政府职能的要求，更不能适应各市场参与者在市场经济下活跃的经济行为。所以，效率职能要求行政法的法律表现必须由程式化转化为疏通化。即市场经济下，行政法的主要目的是疏通行政管理的各个环节，促使行政系统内部形成一个完整的运行系统。不致于出现阻塞、中断等不良现象。疏通各管理相对人之间的经济权益、政治权益、文化权益关系，最大限度地减少管理对象间的摩擦。疏通行政机关所管理的各种社会事务。很明显，疏通和程式是两种完全不同的法律表现。疏通所肯定的行政法制手段是宏观调控，而程式则强调行政权的全面干预。

（3）由规范到转化。 行政法是用以规范行政过程和行政管理关系的，这似乎已成为一种毋须证明的真理。然而，笔者认为，市场经济下行政法的转化作用似乎比规范作用更重要。规范作为行政法的法律表现其实质在于，确认各种现存的行政管理关系，确认行政关系中的权利义务，约束行政主体和管理相对一方当事人，其立足点在于维护已经存在的行政法秩序。显而易见，规范性的法律表现很难创设出新的社会关系，更难于起到调动全社会积极性的作用。而行政法的效率职能要求必须由规范的法律表现转变为转化的法律表现。所谓转化，我们认为包括三个有机联系的含义：首先，通过行政法把抽象的权力关系和社会关系转化为固定的形式，使每一个特定的权力关系具有法律的外壳。而这个外壳能够容纳各种变化了的新的权利义务关系，使行政权力受到法律原则和市场原则的限制。其次，把各市场参与主体传统的政治信念和经济信念转化为适应市场要求的价值观念。再次，通过行政权把各种社会因素转化为促进市场发展的物质力量。如果说，规范的法律表现侧重法律静态倾向的话，那么，转化的法律表现则使行政法具有了明显的动态属性。正是这种动态性体现了行政法的效率职能。

（4）由侧重制裁到侧重激励。现代管理一般有两种手段， 即“棍棒”和“胡萝卜”。前者指通过制裁、强迫等手段使管理相对人就范。后者指通过引诱或诱导的方式使管理者服从管理。我国传统行政侧重前者，就是说，为了实现行政法的社会价值，国家赋予了行政机关制裁、强制、命令等权力，并把此作为主要的行政手段，促使相对义务当事人忠实履行义务。但没有给激励以应有的法律地位。市场经济下，无论行政机关还是被管理者，都呈现出了极大的主动性，就行政机关的职权行为而论，应当是主动的、积极的而不是消极的、被动的。就相对人对市场的参与来讲，亦应是自觉的、自愿的。这就要求，行政法无论对行政机关的作用还是对相对一方当事人的作用都应以诱导为主。国家必须在行政法上确立相应的激励制度。通过建立激励机制调动管理者和被管理者的积极性，使社会主义市场经济真正成为一种自觉、自愿、自主和平等的经济制度。