二手房买卖中的法律风险防范

党世强


“二手房”通常是指再次买卖交易的住房，个人购买单位自建住房，经济适用房及竣工的商品房，办理完毕产权证后再次交易上市买卖，这些住房都被称为“二手房”。当前房地产市场上二手房买卖数量很大，买到称心如意的二手房、顺利过户入住是每一个购房人的愿望。二手房买卖除关注价格外，特别应防范其中的法律风险，将买房风险降到最低。

一、来源于房屋本身的风险及其防范措施

1、房屋产权是否明晰

　　购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。为慎重起见，可由购房人委托律师调查，通过核实两证的真实性，避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗，以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。

2、买卖双方主体资格审查

　　签订合同者应具备相应的权利。如：是否是产权所有者，是否还有共有人，共有人是否同意并委托代其行使权利，非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书，在委托事项中权限内容是什么？若房屋产权情况不清晰，会给买房人带来种种麻烦，因此而影响交易的安全。除此以外还应从以下几个方面进行审查：

（1）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
（2）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
（3）二手房属于国有或集体资产的，购买人应当审查政府主管部门的批准文件。

3、核实房屋所有权人状况

　　确定房产证和土地证属实后，购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。如果该房屋属个人所有，购房人可只与售房人交易；如该房屋还有共有权人，购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件，如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的，对售房人的授权委托书应进行核实，必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。
　　对于已经出租的房屋，可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明，或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。
　　待售房屋存在抵押等他项权记载的，购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式，以保证付款安全。

4、核实土地使用权的使用年限

　　有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年，其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。在房地产开发商建设楼盘过程中，部分开发商为降低土地成本，少交土地出让金，其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年。尽管《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金，因而对于土地使用权使用年限只有五十年的，会极大地影响房屋价值。对此购房者可与售房人谈判，要求其降低房屋价格。

5、房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移

　　买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料，是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据，若购房后疏于索要上述资料，可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。

6、房屋随附的基本费用是否结清

　　买房人购买二手房时应注意，所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清，相关集资费有无拖欠，房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚：预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施，房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等，这些都关系到买房人的切身利益，因而在购房合同中要有做出明确的约定，切实保护好自身利益。

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广东省人大常委会


深圳经济特区会计管理条例
广东省人大常委会


（1996年7月10日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第九次会议通过 1996年10月1日起施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 会计机构和会计人员
第三章 会计核算
第四章 会计监督
第五章 会计咨询服务机构及代理记帐
第六章 会计电算化
第七章 法律责任
第八章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了规范会计工作，保障会计人员依法行使职权，加强会计核算和会计监督，发挥会计工作在加强经济管理、提高经济效益中的作用，维护社会主义市场经济秩序，依照《中华人民共和国会计法》和有关法律、行政法规的基本原则，结合深圳经济特区（以下简称特区）的实际
情况，制定本条例。
第二条 特区内的国家机关、社会团体、企业、事业单位、个体工商户和其他组织（以下统称单位）办理会计事务，必须遵守本条例。
第三条 各单位及其会计机构、会计人员办理会计事务必须遵守法律、法规，依法办理会计事务，进行会计核算，实行会计监督。
单位负责人领导会计机构、会计人员和其他人员执行本条例，保证会计资料合法、真实、准确、完整。
会计人员依法履行职责，受法律保护；单位负责人和其他人员不得对会计人员打击报复。
对认真执行本条例，坚持原则，忠于职守，做出显著成绩的会计人员，由市人民政府或有关部门给予精神或物质的奖励。

第四条 深圳市人民政府财政部门（以下简称市财政部门）依法负责深圳市会计工作的管理、监督和指导。
各区人民政府财政部门（以下简称区财政部门）负责本辖区会计工作的管理、监督和指导。

第二章 会计机构和会计人员
第五条 各单位应根据会计业务的需要设置会计机构，或者在有关机构中设置会计人员并指定会计主管人员。
经税务机关核准可以不配备专职会计人员的经济组织、个体工商户，应当委托符合条件的代理记帐机构办理会计业务。
第六条 实行会计人员持证上岗制度。会计证是从事会计工作的资格证书。取得财政部门颁发或认可的会计证，方可从事会计工作。
禁止招用未取得会计证的人员办理会计业务。
会计证的管理办法由市财政部门另行制定。
第七条 大、中型企业应设置总会计师。总会计师应由具有会计师以上专业技术任职资格、主管财务会计工作时间不少于三年的人员担任。
第八条 事业单位会计机构负责人的任免应当经过行政主管单位同意；国有独资企业的会计机构负责人的任免应当经过国有资产产权管理部门同意。
前款规定的会计机构负责人的任免应报同级财政部门备案。
国家机关会计机构负责人的管理办法由市政府另行制定。
第九条 各单位应建立稽核制度和会计工作岗位责任制度。
企业根据经营管理的需要，可以配备管理会计人员。
第十条 会计工作岗位的设置及人员分工应当符合内部牵制制度。
出纳以外的会计人员不得经管现金、有价证券和票据；出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权、债务帐目的登记工作。
第十一条 除私营企业和个体工商户外，其他单位的法定代表人或主要负责人的配偶、三代以内的直系血亲及姻亲、二代以内的旁系血亲及姻亲不得在该单位从事会计工作。
单位负责人、会计机构负责人和会计人员因公务发生的财务收支，本人在会计核算中应当回避。
第十二条 会计人员离职或轮换工作岗位，必须与接管人员办清交接手续。
会计人员办理交接手续，必须有监交人员监交。一般会计人员办理交接手续，由会计机构负责人、会计主管人员监交。会计机构负责人、会计主管人员办理交接手续，由单位负责人监交，必要时可以由主管单位派人会同监交。
依法终止、合并的单位，会计人员应会同有关人员对其财产、债权、债务及时进行清理，编制移交清册，办理交接手续。

移交人员对所移交的会计资料的合法性、真实性承担责任。
第十三条 市、区财政部门应加强对在职会计人员的后续教育。
会计人员每二年接受后续教育时间不应少于十天。
第十四条 会计人员可依法成立自律性组织。

第三章 会计核算
第十五条 各单位发生的下列事项，应当及时办理会计手续，进行会计核算；
（一）款项和有价证券的收付；
（二）财物的收发、增减和使用；
（三）债权债务的发生和结算；
（四）资本、基金的增减和经费的收支；
（五）收入、费用、成本的计算；
（六）财务成果的计算和处理；
（七）其他需要办理会计手续、进行会计核算的事项。
第十六条 各单位进行的会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，按照规定的会计处理方法进行，保证会计指标的口径相互可比和会计处理方法的前后各期相一致。
第十七条 会计核算应当划分会计期间，分期结算帐目和编制会计报表。会计期间分为年度、季度和月份并采用公历日期。
第十八条 各单位应依法设置会计科目和会计帐簿。
禁止在法定帐册以外设帐或保留帐外资金。
第十九条 各单位办理本条例第十五条规定的事项，必须取得或者填制合法的原始凭证，并及时送交会计机构。
任何单位和个人不得提供或出具不真实、不合法的原始凭证。
第二十条 会计机构、会计人员应当根据审核无误的原始凭证填制记帐凭证。
第二十一条 会计人员应当根据审核无误的会计凭证登记会计帐簿。
第二十二条 各单位应当按照国家会计制度的规定，编制月份、季度、年度会计报表。
第二十三条 各单位对外报送的会计报表应当根据国家会计制度规定的格式和要求编制。
第二十四条 会计报表应当根据登记完整、核对无误的会计帐簿记录和其他有关资料编制，做到数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。
任何人不得篡改或者授意、指使、强令他人篡改会计报表和其他会计资料。
第二十五条 会计报表应依法定程序和时间报送有关部门和单位。
会计报表由单位负责人、会计机构负责人及制表人签名或盖章。
第二十六条 各单位必须按照国家有关规定，对会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料建立档案，妥善保管。会计档案的保管期限和销毁办法，按国家有关规定执行。
第二十七条 各单位应当建立定期财产清查制度，保证帐簿记录与实物、款项相符。
编制年度会计报表前，应对单位全部资产进行清查；清查中发现帐簿记录与实物、款项不符的，应及时查明原因，并按有关规定处理。
第二十八条 会计凭证、会计帐簿和会计报表的格式应符合国家会计制度的规定并由市财政部门统一监制。
任何单位和个人不得使用非经市财政部门监制的会计凭证、会计帐簿和会计报表。

第四章 会计监督
第二十九条 各单位的会计机构、会计人员应当对原始凭证进行监督。
对不真实、不合法的原始凭证，不予受理；对记载不明确、不完整的原始凭证，予以退回，要求经办人员更正、补充。
对弄虚作假、严重违法的原始凭证，在不予受理的同时，应当及时向单位负责人报告，请求查明原因，追究当事人的责任。
第三十条 会计机构、会计人员应当对实物、款项进行监督。发现帐簿记录与实物、款项不符时，应当按照国家有关规定进行处理。超出会计机构、会计人员职权范围的，应当立即向本单位负责人报告，请求查明原因，作出处理。
第三十一条 会计机构、会计人员应当对财务收支进行监督。
会计机构和会计人员对违法的财务收支，不予办理。
会计机构、会计人员认为是违法的财务收支，应当制止和纠正；制止和纠正无效的，应当向单位负责人提出书面意见请求处理。
单位负责人应当在接到书面意见之日起十日内作出书面决定，并对决定承担责任。
会计机构、会计人员对违法的财务收支，不予制止和纠正，又不向单位负责人提出书面意见的，应当承担责任。
第三十二条 对严重损害国家和社会公众利益的违法收支，会计机构、会计人员应向财政、审计、税务等部门报告。接到报告的部门，应依照法律、法规规定的职权范围受理，并在三十日内作出处理决定。
第三十三条 国家机关、由财政拨款的事业单位和政府设立的基金的年度会计报表应由国家审计机关进行审计。
第三十四条 各单位应依照法律和国家有关规定接受财政、审计、税务机关的监督，如实提供会计资料和有关情况，不得拒绝、隐匿、谎报。
第三十五条 国有独资企业、集体所有制企业、私营企业的年度会计报表应由中国注册会计师进行审计。公司制企业、外商投资企业的年度会计报表的审计依照有关法律、法规的规定办理。
企业年度会计报表应同注册会计师的审计报告共同报送有关部门和单位。对未经中国注册会计师审计的企业年度会计报表，有关部门和单位不得受理。
第三十六条 各单位委托注册会计师进行审计时，应如实提供会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料，不得拒绝、隐匿、谎报，不得示意注册会计师作出不实或者不当的证明。
第三十七条 会计人员因依法履行职责受到错误处理的，有权向财政、税务、审计、监察或其他有关部门投诉。收到投诉的部门，对不属于本部门管辖范围的，应及时移交有管辖权的部门处理。受理投诉的部门，应在三十日内提出处理意见，并书面答复投诉者。

第五章 会计咨询服务机构及代理记帐
第三十八条 会计咨询服务机构由具有会计师以上专业技术资格的专业人员发起设立。
第三十九条 设立会计咨询服务机构，应具备下列条件：
（一）发起人中至少一人有深圳常住户口；
（二）有三名以上具有会计师专业技术资格的专职从业人员；
（三）注册资本十万元以上；
（四）有固定的办公地址和必要的设施。
设立会计咨询服务机构，应由发起人向市工商行政管理机关提出申请，并呈报本条第一款规定的有关证明材料。
第四十条 符合下列条件的会计咨询服务机构，可向市财政部门申请代理记帐资格：
（一）主管代理记帐业务的负责人具有会计师以上的专业技术资格；
（二）有健全的代理记帐业务规范和财务会计管理制度。
市财政部门收到申请后，应在十五日内决定是否批准。设立申请批准后，由市财政部门发给代理记帐许可证；设立申请不予批准的，应自决定之日起十五日内书面通知申请人。申请人有异议的，可自收到通知之日起十五日内向市财政部门申请复议。
第四十一条 市财政部门应对从事代理记帐的会计咨询服务机构的代理记帐资格进行年度检查。
第四十二条 委托人委托代理记帐机构代理记帐的，应与代理记帐机构应签订书面委托合同。
第四十三条 代理记帐机构接受委托，应根据委托人提供的原始凭证和其他资料，按照国家统一会计制度的规定，进行会计核算。
第四十四条 代理记帐机构对其从业人员在代理记帐活动中的行为承担民事责任。
第四十五条 代理记帐机构及从业人员对在执行业务中知悉的商业秘密负有保密义务，但委托单位书面同意或法律、法规另有要求提供的除外。
第四十六条 会计师事务所从事代理记帐，应遵守本条例的有关规定。

第六章 会计电算化
第四十七条 各单位使用的会计核算软件及其生成的会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料，应当符合我国法律、法规、规章的规定。
电子计算机生成的会计凭证、会计帐簿和会计报表的格式应符合市财政部门的统一规定。
第四十八条 实行会计电算化的单位，对于电子计算机生成的记帐凭证，应认真审核，并加盖制单人、审核人、记帐员及会计机构负责人、会计主管人员印章或签字。
第四十九条 实行会计电算化的单位，对电子计算机生成的会计凭证、会计帐簿必须连续编号，经审核无误后装订成册。
第五十条 实行会计电算化的单位，其会计凭证、会计帐簿、会计报表等会计档案保管按照国家有关规定执行。
第五十一条 采用电子计算机替代手工记帐的，按照国家财政部门的有关规定办理。
第五十二条 商品化会计核算软件的管理，按国家有关规定办理。

第七章 法律责任
第五十三条 违反本条例第五条规定，由财政部门责令改正，并处法定代表人或主要负责人二千元以上五千元以下的罚款。
第五十四条 违反本条例第六条第二款规定，招用无会计证的人员从事会计工作，由财政部门责令改正，并对法定代表人或主要负责人及直接责任人处以二千元以上五千元以下的罚款。
第五十五条 违反本条例第十条第二款的规定，由财政部门责令改正，处以该单位五千元以上二万元以下的罚款，并处法定代表人或主要负责人及直接责任人二千元以上五千元以下的罚款。
第五十六条 违反本条例第十一条规定，由财政部门责令改正，并处法定代表人或主要负责人五千元以上一万元以下的罚款。
第五十七条 违反本条例第十八条第二款规定，在法定帐册以外设帐或保留帐外资金的，由财政部门没收违法资金，处以违法资金额百分之五十以上一倍以下的罚款，并处法定代表人或主要负责人及直接责任人二万元以上五万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十八条 违反第十九条第二款规定，提供或出具不真实、不合法的原始凭证，由财政部门处以二千元以上一万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十九条 违反本条例第二十四条第二款规定，由财政部门责令改正，并处五千元以上二万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十条 违反本条例第二十八条第二款规定，使用非经市财政部门监制的会计凭证、会计帐簿和会计报表的单位和个人，由市财政部门责令改正，并处五千元以上二万元以下的罚款。
第六十一条 违反本条例第三十五条第一款规定，由财政部门责令改正，处以五千元以上一万元以下的罚款，并可处以法定代表人或主要负责人及直接责任人二千元以上五千元以下的罚款。
第六十二条 违反本条例第四十三条规定，由财政部门处以一万元以上二万元以下的罚款；给当事人造成损失的，应负赔偿责任；情节严重的，由市财政部门吊销《代理记帐许可证》；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十三条 违反本条例第四十五条规定，造成当事人损失的，应负赔偿责任，情节严重的，由市财政部门吊销《代理记帐许可证》。
第六十四条 当事人对行政机关作出的行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。
当事人也可以在接到处罚通知之日起十五日内直接向人民法院起诉。
当事人对行政机关的处罚决定逾期不申请复议也不向人民法院起诉，又不履行的，作出处罚决定的行政机关可以申请人民法院强制执行。
第六十五条 财政部门工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十六条 单位负责人和其他人员对依照本条例履行职责的会计人员进行打击报复的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附 则
第六十七条 深圳市人民政府可根据本条例制定实施细则。
第六十八条 特区内的外国公司分支机构办理会计事务参照本条例执行。
第六十九条 本条例自1996年10月1日起施行。



1996年7月10日