江苏省泰州市人民政府


关于印发泰州市农民集体所有建设用地使用权流转管理办法（试行）的通知

泰政发（2003）58


各市（区）人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
《泰州市农民集体所有建设用地使用权流转管理办法（试行）》已经2003年3月31日市政府第1次常务会议讨论通过，现印发给你们，希遵照执行。


二ＯＯ三年四月六日




泰州市农民集体所有建设用地
使用权流转管理办法（试行）

第一章 总 则

第一条 为加强对农民集体所有建设用地使用权流转的管理，维护农村集体土地所有者和使用者的合法权益，促进土地的集约利用，根据土地管理法律、法规及政策的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 农民集体所有建设用地使用权流转，是指农民集体所有建设用地使用权通过有偿转让（包括交换等）、租赁和作价入股等方式发生土地使用权转移的行为。
第三条 农民集体建设用地使用权的流转和农民集体所有建设用地与农用地置换，应经市（县）、区人民政府审核后，报市人民政府审批。其中涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。
第四条 农民集体建设用地所有权，依法由乡（镇）或村、组农村集体经济组织代为行使。
农民集体建设用地使用者，是指依法使用集体土地进行非农业建设的单位和个人。
乡（镇）或村、组集体经济组织，在充分尊重本组织农民意愿的基础上，可以将农民集体所有建设用地使用权作为股份信托给乡（镇）集体资产管理办公室，委托其负责农民集体所有建设用地使用权的流转。
第五条 农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合城市总体规划、乡（镇）土地利用总体规划及村镇建设规划，严格执行土地利用年度计划。
第六条 农民集体建设用地使用权流转价格不得低于省人民政府公布的乡（镇）土地使用权协议出让最低价格标准。
第七条 县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内农民集体所有建设用地使用权流转的管理和监督。
市（县）人民政府应加快建立统一的农民集体建设用地使用权交易市场，确保交易的公开、公平、公正。

第二章 流转的范围和对象

第八条 市、市（县）城市规划区以内，以及泰高公路两侧、长江岸线一定范围内的集体建设用地使用权，不得流转。
泰高公路两侧、长江岸线禁止农民集体建设用地流转的范围，市人民政府另行确定。
除兴办乡（镇）村企业、公共设施、公益事业和村民建设住宅依法使用本集体经济组织的土地外，其他建设项目使用农民集体所有建设用地的，应实行有偿流转。
规划用途为建设用地的现农用地，必须办理农地转用手续、落实占补平衡措施后，方可流转。其中，非农业集体建设用地复垦为耕地与新增建设用地等面积置换的，新增建设用地不再重复办理农地转用和征（使）用手续。
农民集体所有建设用地不得从事经营性房地产项目开发和国家限制的项目建设。

第三章 流转管理

第九条 符合下列条件的农民集体所有建设用地可申请流转：
（一）符合土地利用总体规划、城市总体规划、乡（镇）建设规划和详细规划，并取得相关的批准文件；
（二）具有合法的集体土地所有权、使用权证；
（三）具有地上建（构）筑物的合法产权证明；
（四）土地所有者与使用者签订流转合同。
第十条 农民集体所有建设用地使用权流转，应征得原土地使用者的同意，经土地所有者与使用者协商一致签订流转合同。合同内容应包括流转方式、土地用途、使用期限、土地收益及分配、双方的权利和义务、违约责任等。
原土地使用者通过办理集体土地使用手续获得的农民集体所有建设用地使用权首次流转的，应取得土地所有者的同意，由土地所有者和流转双方共同签订流转合同；土地使用者以流转方式获得的农民集体建设用地使用权再次流转的，由流转双方签订流转合同，前次流转合同规定的权利和义务随之转移。
第十一条 农民集体所有建设用地使用权流转合同约定的土地使用期限，不得超过国务院55号令规定的相同用途国有土地使用权出让的最高期限；再次流转的，不得超过首次流转合同约定的剩余年限。土地使用期限自颁发集体建设用地使用权证之日起算。
第十二条 农民集体所有建设用地使用权流转的，其地上建（构）筑物随之流转；地上建（构）筑物流转的，其使用范围内的土地使用权必须办理流转手续。
第十三条 农民集体所有建设用地使用权流转，应由具有地价评估资质的中介服务机构进行宗地价格评估，并报县级以上土地行政主管部门确认农民集体所有建设用地使用权的流转价格。
第十四条 农民集体所有建设用地使用权流转的程序：
（一）农民集体所有建设用地使用权首次流转，流转双方应当持农民集体土地所有权证、土地使用权证、地上建（构）筑物产权证明、土地所有者同意流转的书面意见、地价评估报告、流转双方签订的流转合同等文件，向土地所在地的县级以上土地行政主管部门提出书面申请，经土地行政主管部门审核后，报市人民政府批准。
（二）农民集体所有建设用地使用权再次流转，流转双方应持集体土地使用权证、地上建（构）筑物产权证明、集体土地所有者同意流转的书面意见、地价评估报告、农民集体所有建设用地使用权前次流转合同及本次流转合同等文件，向土地所在地的县级以上土地行政主管部门申请办理土地变更登记手续。
第十五条 农民集体所有建设用地使用权流转合同期满，流转双方应在期满之日起15日内到原登记机关办理土地注销登记；逾期不办理的，土地使用权终止。流转双方同意续期的，应在期满前60日内，重新签订土地流转合同，办理土地流转批准手续。
第十六条 农民集体所有建设用地使用权流转合同规定的使用期届满，土地使用权及其地上建（构）筑物的所有权应根据土地流转的不同方式分别处置：
（一）土地使用权转让的，土地使用期届满后，流转合同对地上建（构）筑物所有权处置有约定的按约定处理；没有约定的，由农民集体土地所有者无偿取得。
（二）土地使用权连同房屋出租的，租期届满后，承租人应向土地所有者或原土地使用者交还承租的土地和房屋使用权。土地出租者和土地承租者应当在租期届满之日起15日内，持土地出租许可证和土地承租证明书向原登记机关办理注销登记；逾期不办理的，承租的土地使用权终止。
第十七条 农村居民可依法将宅基地连同地上建（构）筑物转让给本集体经济组织内符合申请宅基地条件的其他农户，但不得转让给非本集体经济组织的成员。农民宅基地实际占用面积超过标准的部分，转让时应按规定向农民集体土地所有者缴纳土地流转收益。凡农村居民已出租房屋及其宅基地的，不得再申请宅基地。
第十八条 以流转方式取得的农民集体所有建设用地使用权，可以参照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，办理出租、作价出资（入股）和抵押。
第十九条 因公共利益需要，农民集体土地所有者报经原批准机关批准，可以提前收回农民集体所有建设用地使用权，对现土地使用者应给予相应的补偿。

第四章 收益分配和管理

第二十条 农民集体所有建设用地使用权的流转收益，归集体土地所有者所有，由农村集体土地所有者管理，也可以由其委托乡（镇）集体资产管理办公室管理，用于农民的生活保障、医疗、养老及发展农村经济、村镇公益设施建设等。
第二十一条 农民集体所有建设用地使用权流转可按下列方式进行补偿安置：
（一）将一定年期的土地有偿使用费以货币方式一次性支付给农村集体经济组织；
（二）由建设用地单位或个人按约定，向农村集体经济组织支付土地年租金；
（三）将土地有偿使用费折成股份，由农村集体经济组织持股，参与分红；
（四）为农村集体经济组织成员购买养老保险等。
第二十二条 农民集体所有建设用地使用权首次流转收益和再次流转增值收益，由土地所在的市（县）、区土地行政主管部门统一收取，并及时拨付给土地所有权者。
第二十三条 农民集体所有建设用地使用权首次发生流转的，集体土地所有者或原土地使用者应向市（县）、区人民政府按土地流转收益的10%一次性缴纳，或按照年租金10%的标准逐年缴纳土地流转收益，其余部分留归集体土地所有者或原土地使用者。
第二十四条 通过流转方式获得的农民集体所有建设用地使用权再次流转的，土地流转收益归土地转让方所有，但增值超过20%以上的，土地转让方应按照增值部分的20%向政府交纳土地流转增值收益。土地流转增值收益实行市（县）、区和乡（镇）两级政府分成，其比例分别为20%和80%。
第二十五条 农民集体所有建设用地使用权流转中占用耕地的，应由建设用地者按规定向县级以上人民政府土地行政主管部门依法缴纳耕地开垦费，由被占用耕地所在地乡（镇）人民政府组织开发补充耕地。实现占补平衡的，经省土地行政主管部门验收合格后，将耕地开垦费返还乡（镇）人民政府。
第二十六条 市（县）、区和乡（镇）人民政府收取的农民集体所有建设用地流转收益，应用于土地开发整理和村镇建设。
第二十七条 土地行政主管部门应当按照国家及省有关规定标准收取有关土地管理规费。农民集体所有建设用地使用权流转业务费参照国家和省规定的国有土地使用权出让业务费标准收取。

第五章 附 则

第二十八条 农民集体所有建设用地使用权流转合同、呈报说明书和供地方案等格式文书，由市土地行政主管部门统一制定。
第二十九条 本办法由市人民政府土地行政主管部门负责解释。


法律的界限
——从“暂缓起诉制度”的试行谈起

陈建彬 ARROWAA


[内容提要] 暂缓起诉制度的试行是为了保护未成年人的利益，这与我国刑事立法有关未成年人犯罪的原则要求并不矛盾，但其解决问题的方式在刑事立法的基本原则方面越出了法律的界限，而法律的界限是法治的基础。
[关键词] 暂缓起诉 基本原则和原则 法律的界限

司法改革的目标是司法独立，从而更好地实现法律所规定的公平和正义。如果说改革中的主诉检察官办案负责制和审判长负责制所涉及的仅仅是司法机关的内部工作制度，现在所试行的暂缓起诉制度则不仅关系到司法机关内部，而且涉及到社会利益和个人权利。在宪法、检察官法、法官法、人民检察院组织法、人民法院组织法没有修改的前提下，主诉检察官办案负责制和审判长负责制的实行已对法律提出挑战，在法律没有规定的情况下，涉及到社会利益和个人权利的暂缓起诉制度的实行，对于法律来说就不仅是一种挑战，它涉及到的是法律的界限问题，或者说司法，也就是法的执行是否有理由突破法律本身的界限。

一
暂缓起诉制度由武汉市江岸区人民检察院于2000年12月首先适用，（1）之后虽有学者反对，但在政府层面获得支持，并且推行到山东、长春、抚顺、南京、上海等地。在适用的方式上，各地并不完全相同。抚顺市人民检察院制定的《关于对青少年犯罪嫌疑人暂缓起诉的规定》，主要目的是对青少年犯罪嫌疑人中劣迹不深、危害不大的犯罪分子，贯彻“教育、感化、挽救”的方针，给其悔过自新的机会。暂缓起诉的，由犯罪嫌疑人的法定代理人或所在社区、学校、单位、妇联、共青团等组织提出建议或申请。暂缓起诉考验期最少不能低于３个月，最长不得超过１２个月。在考验期内，由申请暂缓起诉的单位负责进行帮教。对缓诉对象考验期满后，对确已悔改，不需要判处刑罚或者依照刑法规定应当免除刑罚的，应当作出不起诉决定。 在长春市朝阳区人民检察院针对五名需要参加高考的表少年犯罪嫌疑人做出的暂缓起诉的决定中，所适用的方法是取保侯审，在高考结束后是否被起诉，检察机关将另行研究确定。 有学者将暂缓起诉概括为附条件的不起诉或起诉犹豫，指检察机关根据法律的授权，在对法律规定的一定事项进行综合考虑之后，对罪该起诉的少年被告人作出暂时不起诉的处分，同时检察机关为少年被告人规定一定期限的考验期，视其表现，再决定是否起诉的一种制度。（2）如果以此为标准，上述暂缓起诉制度的实行明显不符合规定，因为没有法律的授权。
赞成暂缓起诉制度的一个理由是保护青少年，这确实与我国刑法对未成年犯实行教育为主，惩罚为辅，重在教育挽救和改造的方针相符。（3）刑法和刑诉法也以此为依据规定了对未成年人犯罪应当从轻或者减轻处罚、必须要有辩护人为其辩护、不适用死刑和不公开审理等制度。在这种情况下，问题的重点不是检察机关是否应当突破法律的界限，而是是否有权来突破法律的界限，应然和实然是问题的不同方面，司法和法律的关系应认真对待。

二
现代社会的法治，即使强调政治状况的不同，也决不能排除法治本身所具有的最大公约数的范围，如果忽视了这一点，那么将会失去法本身决不能妥协的、法学最后的堡垒——对人之为人的生活保障。（4）法治意味着在法律的界限内法律具有绝对的权威，法律是其自身的目的而不是手段，对于司法，也就是法的执行来说，必须以法律为依据，在法的界限内活动。否则，所谓的法治也只是人治的一种手段。
法律的界限决定了司法活动只能追求程序的公正而不是结果的公正。按照法治的要求，司法机关作为法律的执行机关，只能严格执行法律，从而实现法律所规定的正义，对于法律界限以外的，司法机关无权进行干涉。在通过立法为法律确定界限时，国家的大政方针和民间的惯例都可以成为法律的渊源，但并不能用诉诸法律的方法来满足政治的要求，也不能在法律没有授权的情况下，把体现政策作为司法的目的，更不能为实现某种道德性的目的，或为实现结果的公正而违背法律界限的基本要求。暂缓起诉制度试行的目的是为了保护未成年人的利益，但由于该制度实行的前提是未成年犯罪嫌疑人的行为已触犯法律，因而具有刑法所规定的“社会危害性”，这种“社会危害性”所侵犯的不仅是国家所代表的社会公共利益，而且还包括公民个人的人身权利和财产权利，如果说检察院可以代表国家，对应提起公诉的案件暂缓不起诉，那么，它在法理上无法代表公民个人，因而在保护犯罪嫌疑人的同时极有可能忽视了对被害人的保护，这有悖于法治的原则。并且对于有关属于自诉范围内的案件，检察机关是否有权对被害人的自诉权进行干涉，按现有的情况看，暂缓不起诉并没有适用于这一方面。这样造成的结果就是同属于未成年人犯罪的案件，情节严重的可能因公诉中和暂缓不起诉制度而不承担刑事责任，情节相对较轻的可能因为无法适用该制度而承担刑事责任，这明显违背作为法治基本要求的平等性原则。最终使司法过程既没得到程序上的公正，也没得到结果上的公正。
司法的过程是一个解释法律的过程，法律的界限决定了司法机关在解释法律时必须固守自己的疆界，将法律和政治程序隔离开来。（5）虽然说机械地解释法律、照搬法律的字面意义已不符合社会和法律的发展要求，但是法律的解释不能超越立法本身为法律确立的界限。暂缓起诉制度的目的虽然不违背我国刑法关于未成年人犯罪规定的原则，但在刑法和刑诉法将有关未成年人犯罪的特殊规定集中于量刑方面时，暂缓起诉制度却将其移到定罪方面，因为暂缓起诉制度的结果之一就是使按法律规定应追究刑事责任的犯罪嫌疑人而在未经审判的情况下不追究刑事责任。这不仅越出了有关刑事法律规定的界限，而且违背刑事立法的总目的，因为它在法律没有规定的情况下扩大了检察机关的起诉裁量权。修改后的刑诉法废除了免予起诉制度的目是为了贯彻罪行法定原则，缩小检察机关的起诉裁量权，而暂缓起诉制度从某种意义上说是免予起诉制度的恢复。武汉市江岸区人民检察院起诉科科长在接受采访时说虽然暂能动起诉制度现在法律没有规定，但符合《刑法》、《刑诉法》、《预防未成年人犯罪法》和最高人民检察院的有关精神，（6）问题是保护青少年只是刑事立法目的的一个方面，不仅不能与刑事立法的总原则相悖，而且在没有解释精神的内容为何的前提下以精神来适用法律，则增加了法律适用的任意性，使司法不仅超越了法律的界限，而且超过了自己的疆界。

三
在我国，司法机关包括法院和检察院，虽然立法权属于人大，但最高人民法院和最高人民检察院的司法解释也属于法律的范围，并且在各自的系统往往比法律发挥更大的作用。尽管如此，对于暂缓起诉制度，与之前的起源于浙江省的判前预测制度一样，都是由基层检察院提起，在之后的推行或试行中虽然得到肯定，但最高人民检察院并没有对此做出指导性规定，所造成的结果是各地所实行制度中的实际内容并不相同，从而可能使同样的案件在不同的地区可能会发生不同的结果。
暂缓起诉制度在基层首先提出与我国司法机关的管理体制有关。由于我国长期限以来行政和司法不分，对行政工作的创新要求也渗透到司法领域，但是法律的内容具有的稳定性，法律的程序具有固定性，创新不应是司法机关的任务。由于在现实生活中，基层确实面对有关方面对创新的压力，作为一种回应，便只能在维护公共利益，或者维护包括青少年在内的弱势群体利益的名义下越过法律的界限，从而实现所谓的创新。当此种价值取向被社会承认后，就在法律没有规定的情况上，为其自身的存在取得了正当性。从表面上看这是在法律的形式下进行，但其实质却是对法治的侵害，因为它损害的是法律的权威，最终也会对司法的独立性造成损害。
暂缓起诉制度所涉及的另外一个问题是在法律的界限内如何处理法律和社会公认价值的关系。现代社会中的法律已不仅仅是主权者的意志，法律在某些方面还是社会公认价值的体现。但由于法律具有稳定性，而社会公共价值却易随着社会改变而改变，如何协调两者之间的关系是法治面临的重要任务。对此问题的解决方法或是修改法律，或是通过判例来形成范例。对于暂缓起诉制度来说，它所涉及的不单单是社会公认价值的改变，因为保护青少年是一直是我国法律关注的内容，它所涉及的问题的核心是现有法律是否足以保护青少年的利益，或者说是否值得为保护青少年的利益而牺牲其它社会利益。暂缓起诉制度遇到反对并不是因为它的内容，也不是因为它的目的，因为即使我国现有法律规定不足以保护未成年人的利益，它解决问题的方式仍不符合法治的要求，在没有证据证明我国现有制度不足以保护未成年人的情况下，更应遵循法律所确定的界限，而这其中所涉及到的检察权的定位问题，则不是本文的讨论范围了。

注释：
（1） 有关暂缓执行的内容除另有说明外，资料来源于法律之星网站，在此对有关作者表示感谢。
（2） 樊崇义主编，《刑事诉讼法实施问题与对策研究》，中国人民公安大学出版社，2001年版，第659页。
（3） 胡康生等编，《中华人民共和国刑法释义》，法律出版社，1997年版，第23页。
（4） [韩]李在龙，《中国传统法思想与现代法治主义的法哲学根基》，收录于张中秋编，《中国法律形象的另一面》，法律出版社，2002年版，第58页。
（5） 冯象，《正义的蒙眼布》，《读书》，2002年第7期。
（6） 《长江日报》，2000年12月15日。资料来源于大洋网
本文发表于2003年第三期