浅析业主的建筑物区分所有权

吴金成


　　业主的建筑物区分所有权，是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
　　业主的建筑物区分所有权将建筑物的特定部分作为所有权的标的，似乎与物权客体须为独立物，以及一物一权原则相违背。其实不然，一栋建筑物分为若干部分，业主各自拥有每部分的所有权，已成为一种普遍的社会现象，而且这样也不妨碍物权的公示，不妨碍交易的安全。认识这一点，是正确理解业主的建筑物区分所有权的前提。在实践中，我们该以什么标准来区分业主的建筑物区分所有权中专有权的客体呢？笔者认为，要从以下三个方面加以区分：
　　1、该部分在构造上具有独立性，可以与其他部分相区分和隔离开来。比如，一栋建筑物里的一套住宅就属于一个独立的部分。
　　2、该部分可以用来居住、工作，或者可作其他用途，在使用上具有独立性。
　　3、该部分拥有独立的出入门口，无需借助其他相邻门户就可出入。
　　根据物权法的规定，业主的建筑物区分所有权的内容，主要包括区分所有建筑物专有部分的单独所有权、共有部分的共有权，以及因区分所有权人的共同关系所产生的管理权。
　　（一）专有部分的单独所有权，是指业主对其专有的部分享有的权利和承担的义务。专有部分是在一栋建筑物内区分出来的在构造上和使用上具有独立性住宅单元和经营性用房等其他单元。业主对该部分具有占有、使用、收益和处分的排他性支配权，不受他人的干扰，具有一般所有权的属性。同时，该专有部分与建筑物上其他专有部分密切联系，具有共同的利益，业主在行使专有部分的权利时，不得危机整栋建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
　　（二）共有部分的共有权，是指业主对建筑物专有部分以外的共有部分所享有的权利和承担的义务。共有部分通常包括地基、屋顶、楼梯、走廊、电梯、给排水系统、大门、小区内的公共道路、公共绿地等。共有部分为全体业主所共有，不得分割，也不得单独转让。业主转让专有部分的所有权的，其对建筑物共有部分所享有的共有权和共同管理权也一并转让。
　　（三）共同管理权，是基于业主的共有关系而产生的权利义务。他的内容主要有以下几个方面：
　　1、业主有权设立业主大会并选举业主委员会。业主大会或者业主委员为的决定，对全体业主具有约束力。
　　2、业主可以决定涉及区分建筑物的有关事项。比如，制定和修改业主大会议事规则、筹集和使用建筑物的维修基金，以及有关区分建筑物的其他的重大事项。
　　3、业主可以自行管理建筑物，也可以委托他人代为管理。对聘请的物业不满意的，还可以更换。


作者：吴金成。
工作单位：广西荔浦县人民法院。
青海省人民政府办公厅


青海省人民政府办公厅关于印发《青海省水利工程供水价格管理办法》的通知


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　青政办 〔２００６〕１５号

西宁市、各自治州人民政府，海东行署，省政府各委、办、厅、局：

　　省发展改革委、省水利厅拟定的 《青海省水利工程供水价格管理办法 》已经省人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。




　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　青海省人民政府办公厅
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二００六年二月八日





　　　　　　　　　　　　　　　　　青海省水利工程供水价格管理办法



　　第一章　总　　则
　　第一条　为健全水利工程供水价格形成机制，规范水利工程供水价格管理，保护和合理利用水资源，促进节约用水，维护水利工程经营者和用水户的合法权益，保障水利事业的健康发展，根据国家发展改革委、水利部联合制定的《水利工程供水价格管理办法 》，结合本省实际，制定本办法。
　　第二条　本办法适用于青海省境内的水利工程供水价格管理。
　　第三条　本办法所称水利工程供水价格，是指供水经营者通过拦、蓄、引、提等水利工程设施销售给用户的天然水价格。
　　第四条　水利工程供水价格由供水生产成本、费用、利润和税金构成。
　　供水生产成本是指正常供水生产过程中发生的直接工资、直接材料费、其它直接支出以及固定资产折旧费、修理费、水资源费等制造费用。供水生产费用是指为组织和管理供水生产经营而发生的合理销售费用、管理费用和财务费用。
　　利润是指供水经营者从事正常供水生产经营获得的合理收益，按净资产利润率核定。
　　税金是指供水经营者按国家税法规定应该缴纳，并可计入水价的税金。
　　第五条　水利工程供水价格采取统一政策、分级管理方式，区分不同情况实行政府指导价或政府定价。政府鼓励发展的民办民营水利工程供水价格，实行政府指导价；其它水利工程供水价格实行政府定价。
　　第二章　水价核定原则及办法
　　第六条　水利工程供水价格按照补偿成本、合理收益、优质优价、公平负担的原则制定，并根据供水成本、费用及市场供求的变化情况适时调整。
　　第七条　同一供水区域内工程状况、地理环境和水资源条件相近的水利工程，供水价格按区域统一核定。其它水利工程供水价格按单个工程核定。
　　供水区域划分为：黄河、湟水谷地及台地供水区；高位浅山小块供水区；柴达木供水区。
　　同一供水区域内供水价格可区别河道引水、水库引水以及提水引水等情况分别确定。
　　第八条　水利工程的资产和成本、费用，应在供水、发电、防洪等各项用途中合理分摊、分类补偿。水利工程供水所分摊的成本、费用由供水价格补偿。具体分摊和核算办法，按国务院财政、价格和水行政主管部门及我省的有关规定执行。
　　第九条　利用贷款、债券建设的水利供水工程，供水价格应使供水经营者在经营期内具备补偿成本、费用和偿还贷款、债券本息的能力并获得合理的利润。经营期是指供水工程的经济寿命周期，按照国家财政主管部门规定的分类折旧年限加权平均确定。
　　第十条　根据国家经济政策以及用水户的承受能力，水利工程供水实行分类定价。水利工程供水价格按供水对象分为农业用水价格和非农业用水价格。农业用水是指由水利工程直接供应的粮食作物、经济作物用水和水产养殖用水；非农业用水是指由水利工程直接供应的工业、自来水厂、水力发电和其它用水。
　　农业用水价格按补偿供水生产成本、费用的原则核定，不计利润和税金。非农业用水价格在补偿供水生产成本、费用和依法计税的基础上，按供水净资产计提利润，利润率按国内商业银行长期贷款利率加２至３个百分点确定。
　　第十一条　制定调整农业用水价格，应结合农民承受能力、供水成本变动以及水利工程管理体制改革等情况，逐步到位。对不具备条件的地区 （主要指农民的农业收益、供水成本未发生明显变化的 ），核定农业用水价格原则上不得超过原规定的水费标准。
　　第十二条　水利工程用于水力发电并在发电后还用于其它兴利目的的用水，发电用水价格（元／立方米 ）按照用水水电站所在电网销售电价 （元／千瓦时 ）的 ０.８％核定，发电后其它用水价格按照低于本办法第十一条规定的标准核定。水利工程仅用于水力发电的用水价格 （元／立方米 ），按照用水水电站所在电网销售电价（元／千瓦时 ）的１.６—２.４％核定。
　　利用同一水利工程供水发电的梯级电站，第一级用水价格按上述原则核定，第二级及以下各级用水价格应逐级递减。递减比例按每级 ２５％确定。
　　第十三条　在特殊情况下动用水利工程死库容的供水价格，可按正常供水价格的 ２至 ３倍核定。
　　第十四条　承担防洪、抗旱、水资源保护、水土保持等社会公益性任务水利工程的成本费用，由各级财政列入预算解决。
　　第三章　水价制度
　　第十五条　水利工程供水应逐步推行基本水价和计量水价相结合的两部制水价。基本水价按补偿供水直接工资、管理费用和 ５０％的折旧费、修理费的原则核定。
　　计量水价按补偿基本水价以外的水资源费、材料费等其它成本、费用以及计入规定利润和税金的原则核定。
　　两部制水价的具体实施范围和步骤，由省价格主管部门会同省水利部门结合用水类型和水利工程计量设施完善情况另行确定。各地价格部门会同水利部门可结合当地实际开展两部制水价的试点工作。
　　第十六条　各类用水均应实行定额管理，超定额用水实行累进加价。
　　水利工程供水必须实行按计划供水，用水户应当向水利工程供水单位提出用水计划申请，水利工程供水单位按照 《青海省用水定额 》进行核定，并报经当地水行政主管部门批准后按计划供水。超定额水价按计量水价１－２倍计收。
　　第四章　管理权限
　　第十七条　根据国家规定，中央直属和跨省、自治区、直辖市水利工程的供水价格，由国务院价格主管部门商水行政主管部门审批。
　　第十八条　省直属水利工程、跨州 （地、市 ）水利工程及用水方行政隶属关系或控股单位不在同一州 （地、市 ）的水利工程，供水价格由省价格主管部门商同级水行政主管部门审批；州 （地、市 ）管辖的水利工程供水价格由州 （地、市 ）价格主管部门商同级水行政主管部门审批；县属水利工程供水价格由县价格主管部门商同级水行政主管部门提出方案，报上一级价格主管部门和水行政主管部门审批；农村机井灌溉供水价格，乡镇及农村人畜饮水价格由县（市 ）价格主管部门商同级水行政主管部门审批。
　　州 （地、市 ）价格主管部门商同级水行政主管部门制定调整农业用水价格，须报省价格主管部门、水行政主管部门备案。
　　第十九条　列入价格听证目录的水利工程供水价格，在制定或调整价格时应实行价格听证，充分听取有关方面的意见。制定或调整农业用水价格实行价格听证。
　　第五章　权利义务及法律责任
　　第二十条　供水经营者申请制定和调整供水价格时，应如实向价格主管部门提供供水生产经营及成本情况，并出具有关帐簿、文件以及其它相关资料。
　　第二十一条　水利工程供水实行计量收费、人民币结算。尚未实行计量收费的，应积极创造条件，实行计量收费。暂无计量设施、仪器的，由有管理权限的价格主管部门会同水行政主管部门确定合适的计价单位。
　　实行两部制水价的水利工程，基本水费按用水户的用水需求量或工程供水容量收取，计量水费按计量点的实际供水量收取。
　　农业用水中，末级渠系具备计量条件的，水价实行到户的终端价格。
　　第二十二条　水利工程供水应实行价格公示制度。供水经营者和用水户必须严格执行国家水价政策，不得擅自变更水价。
　　水费由供水经营者或其委托的单位、个人计收，其他单位或个人无权收取水费。
　　第二十三条　供水经营者与用水户应根据国家有关法律、法规和水价政策，签订供用水合同。除无法抗拒的自然因素外，供水经营者未按合同规定正常供水，造成用水户损失的，应当承担损害赔偿责任。
　　第二十四条　用水户应当按照国家有关规定及时交付水费。用水户逾期不交付水费的，应当按照规定支付违约金。用水户在合理期限内经催告仍不交付水费和违约金的，供水经营者可以按照国家规定的程序中止供水。
　　第二十五条　任何单位和个人不得违反规定在水价外加收任何名目的费用或减免水费。严禁任何单位和个人截留、平调和挪用水费。
　　第二十六条　我省各级人民政府价格主管部门应当对水利工程供水价格执行情况进行监督检查，对违反价格法规、政策的单位和个人要依照《价格法 》和 《价格违法行为行政处罚规定 》进行查处。
　　第六章　附　　则
　　第二十七条　水利工程水费是供水经营者从事供水生产取得的经营收入，其使用和管理，按国务院财政主管部门和水行政主管部门有关财务会计制度执行。
　　第二十八条　本办法自印发之日起施行。本办法发布前有关规定与本办法相抵触的，以本办法为准。
　　第二十九条　本办法由省发展改革委会同省水利厅负责解释。