解读最新司法解释：谨防土地转让“一土二卖”

张晓达


最近，最高人民法院继“征求意见稿”之后正式发布了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“解释”），“解释”从司法审判的角度对土地出让、转让以及房地产合作开发中各种合同纠纷的认定以及处理方式做出了明确规定，从“解释”的详细内容来看，根据笔者的经验，解决的都是目前土地交易、房地产合作开发现实中最常见、最典型的纠纷，每一部分条文都具有很强的针对性，非常有价值，值得引起广大房地产业相关人士足够的重视。
相对于房产交易，尤其是商品房的买卖交易，目前对于前期的土地交易，尤其是土地二级市场的买卖交易，缺乏完善的法律制度规范以及相应的行政管理制度，极易出现各种纠纷，此次“解释”的第10条就专门对土地转让中出现“一土二卖”的纠纷时如何处理做出了明确的规定，虽然内容只有短短的一条，但对于土地买家防范购买风险、成功获取所购土地却是至关重要的。

一.“一土二卖”谁能最终获得土地权利

所谓“一土二卖”是指，在土地二级市场中，卖家出于利益考虑或者恶意欺诈预付土地款等原因，将其拥有的土地使用权先后转让给两个或者多个买家，并都与之签订了相应的《国有土地使用权转让合同》。一旦出现前述情况，必将出现纠纷，因为，除非违反有关土地转让方面的禁止性规定（例如：未开发完成总投资的25%以上），否则上述的多份转让合同都是有效的，理论上，每个买家都有权要求办理土地使用权的变更登记手续，以获得所购土地的使用权，但肯定的是，最终只能有一个买家真正获得土地使用权，其他买家都将遭受损失。

在此，我们可以先将“一土二卖”与商品房交易中的“一房二卖”问题进行比较，之后，不难得出这样的结论：目前的土地交易制度中缺乏“买卖合同登记制度”。在商品房交易中，无论是期房买卖的《预售合同》还是现房的《买卖合同》，都有合同登记制度，其意义在于：进行了登记的合同具备优先性，该合同的买方最终有权办理所买卖房屋的过户登记，从而能够预防和解决“一房二卖”的问题；另一方面，买家在签订合同之前也可以到相关的登记机构进行查询，以防止卖家恶意签订合同，骗取预付款的可能。
那么，在土地转让合同缺乏登记制度的情况下，如何确定多份转让合同的优先性？“解释”给出了明确的答案：

1.已经办理土地使用权变更登记手续的，理所当然已获得了土地的使用权；
2.若多份转让合同均未办理土地使用权变更登记手续，则已先行合法占有投资开发土地的买方有权优先请求卖方履行土地使用权变更登记等合同义务的，从而最终获得土地的使用权；
3.若多份转让合同的买方均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，则先行支付土地转让款的买方有权优先请求卖方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，从而最终获得土地的使用权；
4.若多份转让合同均未履行，依法成立在先的合同买方有权优先请求卖方履行，从而最终获得土地的使用权。而合同成立的时间一般来说就是合同双方在合同上签字盖章的时间。
对上述规定进行一个总结，实际上确定多份土地转让合同优先性的规则是：先变更登记、再占有、再付款、再合同成立。

二.违约责任并不能吓倒恶意违约者

正是由于缺乏“买卖合同登记制度”，买方在签订合同时确实很难了解卖方是否已经将土地转让给了其他人，也不能完全避免卖家恶意违约将土地再卖给其他人。所谓恶意违约，是指卖家将土地转让了一个买家A之后，若有其他的买家B愿意出更高的价钱购买土地，而高出的价格又超过卖家违反前一个交易合同需要承担的赔偿责任时，卖家故意违约不向A而是向B交付土地、办理相关的土地是使用权变更手续。

因此，在签订土地转让合同时，买家应当注意以下几点：

一是，做适当的事前调查，包括所要购买的土地是否已经办理了使用权变更登记；到现场考察一下，土地是否已经交由其他人占有开发等等；

二是，尽量根据上述优先性规则，尽快办理土地使用权变更手续或者让卖家交付土地，谨防卖家恶意违约；

三是，尽量明确约定较大数额的违约金，一方面能够增加卖家恶意违约的难度，另一方面，一旦无法获得土地，仍然能够基于转让合同要求卖家赔偿损失。在此，有一点值得注意：最高人民法院曾就商品房买卖出台过一个《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第8条对于开发商“一房二卖”的行为加重了其赔偿责任，增加了“不超过已付房款一倍”的惩罚性赔偿责任。相比之下，此次“解释”对于卖家“一土二卖”的赔偿责任仅仅只规定适用《合同法》的相关规定。

三.注意视为“土地转让合同”的特殊情形
在此次“解释”中，有一种特殊的情况被认定为土地转让：根据《解释》第24条的规定，在房地产合作开发中，若在相应的合同开发合同中约定，提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益，则此合同将被认定实际上是一个土地转让合同。此时，合作双方的权利义务应当依据土地转让的有关法律法规予以确认，自然也包括了“一土二卖”规则的适用。



山西省太原市人大常委会


太原市市容和环境卫生管理办法
太原市人民代表大会常务委员会


（1999年10月29日太原市第十届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过 2000年3月31日山西省第九届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准）

第一章 总则
第一条 为了加强市容和环境卫生管理，创造清洁优美的环境，根据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》和有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市各级城市规划区内的一切单位和个人都应当遵守本办法。
第三条 市人民政府市容环境卫生行政主管部门负责全市市容和环境卫生管理工作。
县（市、区）人民政府市容环境卫生行政主管部门负责本行政区域内的市容和环境卫生管理工作。
镇（乡）人民政府、街道办事处负责本辖区内的市容和环境卫生管理工作。
政府有关部门按照各自的职责做好市容和环境卫生管理工作。
第四条 各级人民政府应当把市容和环境卫生事业纳入国民经济和社会发展计划及城市总体规划。
第五条 市容管理和环境卫生事业所需经费，由各级人民政府根据经济发展予以安排。
政府应当支持、鼓励单位和个人投资经营市容和环境卫生服务业，逐步实行环境卫生有偿服务。
第六条 各级人民政府应当加强市容和环境卫生方面的科学研究，推广先进技术，提高城市市容和环境卫生水平。
第七条 新闻、出版、文化、教育等部门应当加强市容和环境卫生法律、法规和科学知识的宣传教育，提高公民维护市容和环境卫生的自觉性。
第八条 一切单位和个人都应当尊重环境卫生工作人员的劳动，自觉维护市容和环境卫生。
第九条 市容环境卫生行政主管部门及其依法委托的单位的工作人员在履行公务时，应当出示证件，文明执法。从事市容和环境卫生作业的人员，应当遵守职业道德和操作规范，文明作业。
第十条 政府对在市容和环境卫生工作中做出突出贡献的单位和个人应当给予表彰、奖励。

第二章 市容管理
第十一条 城市中的建筑物、构筑物和设施应当符合国家规定的城市容貌标准；不符合标准的，应当及时整饰、维修。
第十二条 政府划定的主要街道两侧建筑物的屋顶、阳台、窗外和外走廊，不得堆放、吊挂有碍观瞻的物品。封闭阳台、安装护网或者搭建其他附属设施，必须遵守市容环境卫生行政主管部门的规定。
第十三条 沿街建筑物上设置的檐板、遮阳（雨）蓬，应当保持整洁美观，破损的要及时维修或者更换。
第十四条 临街建筑以及单位、居民院落的垃圾和污水排放口不得朝向道路。
第十五条 临街设置的广告、标语牌、标志牌、牌匾、画廊、厨窗、灯饰等，必须符合城市容貌标准，并按照有关规定办理审批手续；不符合标准或者内容过时的，应当及时维修、更换或者拆除。
第十六条 在建筑物、构筑物、设施上张挂宣传条幅等，应当经市容环境卫生行政主管部门批准。
第十七条 任何单位和个人不得在建筑物、构筑物、设施及树木上涂写、刻画和张贴小广告等宣传品。
第十八条 树木、绿篱、花坛、草坪等，应当保持整洁、美观；维修作业时产生的枝叶、渣土等废弃物，作业者必须当日清理。
第十九条 城市道路上设置的井盖、沟盖由产权单位负责保持完好、正位。从雨水管道和污水管道内清理出的污泥，必须当日清运。
第二十条 任何单位和个人不得在街道两侧和公共场地堆放物料和搭建建筑物、构筑物及其他设施。因建设等特殊需要堆放、搭建的，应当征得市容环境卫生行政主管部门同意。
第二十一条 临街建设施工必须围栏作业；建筑工地的垃圾应当及时清运；施工车辆不得带泥土上路污染路面。
第二十二条 城市道路两侧和公共场地设置经营摊点，应当由市、县（市）市容环境卫生行政主管部门实施统一规划。
未按照有关规定办理审批手续，任何单位和个人不得占用道路两侧和公共场地从事经营活动。
第二十三条 城市主要街道两侧和广场不得开设早夜市。允许开设早夜市的具体街道、地段及时间，由市、县（市）人民政府发布公告。
市场管理单位负责早夜市营业期间的环境卫生工作，并在收市后一小时内清理干净。
第二十四条 在城市规划区内行使的机动车辆，应当保持车体整洁。凡车身有明显污迹，车底、车轮附有大量泥沙，影响环境卫生和市容观瞻的，必须清洗干净。
第二十五条 禁止占用道路或者公共场地经营机动车辆维修、装璜和清洗业务。

第三章 环境卫生管理
第二十六条 环境卫生清扫保洁应当达到国家和省、市规定的标准。
第二十七条 环境卫生保洁按照下列分工负责：
（一）道路、桥梁、广场和公共厕所，由环境卫生专业单位负责；
（二）各类开发区、风景旅游区、文化体育娱乐场所、公共绿地、河道、公园、飞机场、车站、停车场、集贸市场，由经营或者管理单位负责；
（三）机关、团体、学校、部队、企业和事业单位驻地及其卫生责任区，由本单位负责；
（四）建设工程施工现场，由施工单位负责；
（五）居民区由居民委员会负责，实施物业管理的由物业管理单位负责；
（六）镇（乡）、村由镇（乡）人民政府和村民委员会负责；
（七）沿街门店的卫生责任区，由经营单位或者个人负责；
（八）摊点周围三米内，由摊点经营者负责；
（九）铁路、公路及其两侧，分别由铁路、公路部门负责。
第二十八条 降雪后，临街单位和居民应当及时清除各自卫生责任区至道路中线的积雪。
第二十九条 任何单位和个人不得有下列影响环境卫生的行为：
（一）随地吐痰、便溺，乱扔果皮、纸屑、烟蒂和塑料包装袋以及其他废弃物；
（二）乱倒垃圾、粪便、污水，向生活垃圾站（桶、池）内倾倒建筑垃圾、流体废弃物、动物尸体；
（三）在街道和公共场所焚烧垃圾、树枝、树叶等杂物。
第三十条 火车和汽（电）车上的垃圾和粪便不得抛撒或者清扫在道路和公共场所。
第三十一条 运输流体、散装货物和垃圾的车辆，应当装载适量、密闭苫盖，不得沿途遗撒、泄露，污染路面或者形成二次扬尘。
第三十二条 禁止在垃圾桶、垃圾收集站和垃圾处置场内捡拾垃圾。
第三十三条 在城市建成区内禁止饲养鸡、鸭、鹅、兔、羊、猪等家禽、家畜。
因教学、科研以及其他特殊需要饲养的，须经市容环境卫生行政主管部门批准，实行圈养；在城市规划区内的农村的住户饲养家禽、家畜，必须实行圈养。
第三十四条 市、县（市）市容环境卫生行政主管部门应当按照国家标准对生活垃圾、建筑垃圾和有毒有害的垃圾统一进行无害化处理或者综合利用，逐步实现垃圾分类收集和处理。
第三十五条 居民（村民）及委托环境卫生专业单位承运生活垃圾的单位，应当将垃圾装袋后，按市容环境卫生行政主管部门规定的时间，投放到指定的垃圾站（桶、池）。
第三十六条 自行运输生活垃圾的单位，应当设置垃圾收集设施，建立管理制度，及时清运。
第三十七条 各类开发区在开发期间产生的生活垃圾、粪便，由开发单位负责收集、清运。
第三十八条 拆除违法建筑产生的垃圾，由拆除单位组织清理，清理费用由违法单位或者个人承担。
第三十九条 市容环境卫生行政主管部门设置的生活垃圾站（桶、池）的垃圾，环境卫生专业单位应当按时清运，做到日产日清，车走站净。
第四十条 由于建设施工堵塞道路，造成环境卫生专业单位停运生活垃圾、粪便的，停运期间停运区域内的垃圾、粪便由建设单位负责清运。
第四十一条 厕所、化粪池应当保持畅通，粪便不得满溢。
第四十二条 新建、改建、扩建的工程，建设单位应当按照有关规定办理建筑垃圾申报登记手续。
第四十三条 产生并自行清运垃圾的单位和个人应当到市容环境卫生行政主管部门办理《城市垃圾准运证》，并按照《城市垃圾准运证》上签注的时间、路线和处置场倾倒垃圾。
第四十四条 医院、疗养院、屠宰场、生物制品厂、科研单位、涉外宾馆等产生的有毒有害垃圾，应当按照国家有关规定处理，或者委托环境卫生专业单位统一收集处置。严禁擅自焚烧、掩埋、外运或者混入其他垃圾中倾倒。
第四十五条 任何单位和个人未经市、县（市）市容环境卫生行政主管部门批准，不得擅自接纳垃圾。
第四十六条 凡从事市容和环境卫生服务业的单位和个人，必须经市、县（市）市容环境卫生行政主管部门审查同意，并按照规定办理有关手续。
第四十七条 从事街道清扫、生活垃圾清运、公共厕所管理等环境卫生服务的经营者，不得擅自停业；因特殊原因必须停业的，应当在停业前十天报市容环境卫生行政主管部门批准，市容环境卫生行政主管部门应当及时采取相应的补救措施。

第四章 罚则
第四十八条 有下列行为之一的，由市容环境卫生行政主管部门除责令其纠正违法行为、采取补救措施外，可以并处五元以上一百元以下罚款：
（一）随地吐痰、便溺，乱扔果皮、纸屑、烟蒂和塑料包装袋以及其他废弃物的；
（二）乱倒垃圾、粪便、污水，向生活垃圾站（桶、池）内倾倒建筑垃圾、流体废弃物、动物尸体的；
（三）在街道和公共场所焚烧垃圾、树枝、树叶等杂物的；
（四）生活垃圾不实行袋装或者不按规定的时间、地点投放的；
（五）在建筑物、构筑物、设施及树木上涂写、刻画和张贴小广告等宣传品的；
（六）在主要街道两侧建筑物的屋顶、阳台、窗外和外走廊堆放和吊挂有碍观瞻物品的；
（七）不按规定饲养家禽、家畜或者不实行圈养的；
（八）不履行卫生责任区清扫保洁义务的；
（九）在城市规划区内行驶的机动车辆车体不洁，车身有明显污迹，车底、车轮附有大量泥沙，影响环境卫生和市容观瞻的。
第四十九条 未及时清除积雪的，由市容环境卫生行政主管部门给予警告；拒不改正的，可处以二十元以上三百元以下罚款。
第五十条 有下列行为之一的，由市容环境卫生行政主管部门除责令其停止违法行为、采取补救措施外，可以并处五十元以上五百元以下罚款：
（一）未经批准在建筑物、构筑物和设施上张挂宣传条幅或者不按批准期限清理撤挂的；
（二）沿街建筑物上设置的檐板、遮阳（雨）蓬或者临街广告、标语牌、标志牌、牌匾、画廊、厨窗、灯饰等破损、污损或者内容过时，不及时维修、更换、拆除，影响市容的；
（三）维修作业时产生的枝叶、渣土、污泥等废弃物，不在当日清理的；
（四）厕所、化粪池满溢外流，污染环境的。
第五十一条 未经批准擅自在城市道路两侧和公共场地从事经营活动或者在批准的摊位以外经营的，由市容环境卫生行政主管部门责令其纠正违法行为，可以并处一百元以上五百元以下罚款。
第五十二条 有下列行为之一者，由市容环境卫生行政主管部门除责令其停止违法行为，限期清理、拆除或者采取其他补救措施外，可以并处五百元以上一千元以下罚款：
（一）未经批准，擅自在街道两侧或者公共场地堆放物料，搭建建筑物、构筑物或者其他设施的；
（二）临街建筑、院落的垃圾和污水排放口朝向道路的；
（三）临街建设工程施工现场不围栏作业、建筑垃圾不及时清运的。
第五十三条 有下列行为之一者，由市容环境卫生行政主管部门除责令其停止违法行为，限期采取补救措施外，并可按下列规定处以罚款：
（一）拆除违法建筑不及时清理垃圾的，每立方米处以二十元罚款；
（二）擅自接纳垃圾的，每立方米处以三十元罚款；
（三）运输流体、散装货物和垃圾的车辆不按规定苫盖、密闭运输的，处以二百元罚款；造成遗撒、泄露，污染路面的，按污染面积每平方米处以五元罚款；
（四）未领取《城市垃圾准运证》或者不按《城市垃圾准运证》上签注的路线拉运垃圾的，每车次处以二百元以上五百元以下罚款；
（五）未经市容环境卫生行政主管部门审查同意，从事市容和环境卫生经营活动的，处以三百元以上一千元以下罚款；
（六）将火车、汽（电）车上的垃圾和粪便抛撒或者清扫在道路和公共场所的，处以五百元以上一千元以下罚款；
（七）将垃圾倾倒于非指定场所的，每立方米处以五百元以上一千元以下罚款；
（八）占用道路或者公共场地经营机动车辆维修、装璜美容和清洗业务的，处以五百元以上五千元以下罚款；
（九）不按规定擅自焚烧、掩埋、外运或者随意倾倒有毒、有害垃圾的，处以一千元以上一万元以下罚款。
第五十四条 侮辱殴打和伤害环境卫生工作人员的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十五条 市容环境卫生行政主管部门的工作人员滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附则
第五十六条 本办法具体应用中的问题，由市人民政府负责解释。
第五十七条 本办法自公布之日起施行。


（2000年3月31日山西省第九届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过）


山西省第九届人民代表大会常务委员会第十五次会议对太原市人大常委会上报的由太原市第十届人民代表大会常务委员会第十九次会议于1999年10月29日通过的《太原市市容和环境卫生管理办法》进行了审议，决定予以批准。



2000年3月31日