“私募股权基金有望成为房企融资的最佳途径。”2011年9月16日，国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在上海出席2011年“金秋SAIF”地产金融高峰论坛时指出。
随着国家相关政策对于房地产市场的调控，地产开发企业必然要进入一个特殊转型时代，而在转型时代当中，融资模式的转变对今后房地产业的转型会有很大的支撑作用。
新型的房地产金融业态今后将渐成趋势，包括房地产信托、企业债券、房地产股权私募基金（房地产PE）、以及资产证券化，都应该是房地产金融的新型融资渠道。
首先，房地产企业发行企业债，但相关管理规定比较严格。现在在大多数地方和企业可以发行保障性住房债券。其次是房地产PE，房地产私募股权基金除了要按照合伙企业法运作外，没有更多的监管政策。
本文旨在通过法律角度对于PE与地产开发企业合作的法律探讨。
一、简要概述PE
PE是指私募股权基金（Private Equity Fund）简称PE，是向特定人募集资金或者向少于200人的不特定人募集资金，并以股权投资为运作方式，主要投资于非上市企业股权，以对非上市企业注入资金和管理经验，从而推动非上市企业价值增长，最终通过上市、并购、股权置换等方式退出的一种投资组织。
现如今，我国PE尚处于初步发展阶段，相关法律规范并不是十分健全，没有一部系统的法律规范PE，只是在某些法律中涉及了部分的PE内容。主要有：

序号 法规名称 文号 施行/颁布日期
1 《合伙企业法》 主席令第55号 2007.6.1
2 《合伙企业登记管理办法》 国务院令第497号 2007.5.9
3 《中华人民共和国信托法》 主席令第50号 2001.10.1
4 《信托公司管理办法》 银监会令2007年第2号 2007.3.1
5 《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》 银监发【2008】45号 2008.6.25
6 《外商投资创业投资企业管理规定》 外经贸合作部、科技部、国家工商总局、国家税务总局和外汇管理局令【2003】年第2号 2003.3.1
7 《创业投资企业管理暂行办法》 发改委、科技部、财政部、商务部、中国人民银行、国家税务总局、工商总局、银监会、证监会、外汇管理局第39号 2006.3.1
8 《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于创业投资引导基金规范设立与运作指导意见的通知》 国办发【2008】116号 2008.10.18
9 《关于外国投资者并购境内企业的规定》 财税【2008】159号 2008.6.12
从具体的角度来理解PE，主要通过三个方面：
（一） 私募
私募股权基金的私募主要有两层含义：
第一层含义是指，私募股权基金的资金募集形式为私募，即基金只能向特定人募集资金，或者向少于200人的不特定人募集。与私募相对应的概念是公募。在募集的对象、募集信息的传播方式、投资者要求、信息披露义务等方面二者存在较大的区别。
第二层含义是指，私募股权基金的投资对象只能是未上市的股权，被投资企业由于未公开上市发行股票，其募集资金的方式就是非公开募集。
（二） 股权投资
股权投资相对应的概念就是债权投资。股权投资的收益是公司的分红。而相对而言，债权投资的孳息收益仅为若干百分点，相对较少。所以股权投资的收益相对较高。
股权投资高收益的同时，伴随着高风险。首先，股权投资的投资周期较长，且投资于发展期或成长期的企业，而被投资的企业的发展本身就存在很大风险。如果被投资企业在破产的情况下，按照《中华人民共和国破产法》等相关法律的规定，股权投资企业难以分到任何资产。
（三） 基金
仅仅可以成为一种集合投资制度，基金具有固定性、集合性、独立性的特点。
二、房地产开发企业与PE相结合的分析
房地产开发企业与PE合作的模式大致主要可以分为两种。
第一种，PE投资于地产开发企业。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股的增资扩股方式进行。
第二种，PE投资于地产开发企业所开发项目。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股房地产开发企业所设立的项目公司的方式进行。
现如今，对于信托类型的PE来说，为了其发行信托产品宣传的需要，主要与地产开发企业采用第二种合作模式。本文主要详细阐述第二种合作模式。
（一）投资协议的拟定
投资协议是地产开发企业与PE合作的核心。其主要核心内容为以下几个条款：
1、保密条款
由于PE作为股东投资于地产公司，知悉企业内部的相关信息，保密条款的重要性毋庸置疑。
2、优先权条款
优先权条款主要分为：优先分红权、优先清算权、优先认购权、优先购买权。
（1）优先分红权
优先分红权是PE获得投资收益的主要途径之一，是指其优先于地产企业其他股东分红的权利。
其法律依据为公司法第一百六十七条规定：“公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，有限责任公司依照本法第三十五条的规定分配；股份有限公司按照股东持有的股份比例分配，但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。”
上述约定表明，原则上股东按照实缴的出资比例分红，但全体股东也可以约定不按照比例而按照其他另行约定的方式分取红利。对于优先权的实现，需要在股东分红的顺序上进行调整。而《公司法》仅规定了可以不按照出资比例来进行分红，未明确是否可以在分红的优先顺序上进行调整。如果按照“法无明文禁止即为许可”的原则，优先权的约定是存在一定的可行性的。
（2）优先清算权
优先清算权是指PE在企业请款或结束业务时，具有的优先于其他普通股东获得分配的权利。
（3）优先认购权
优先认购权是指发行新股时，PE投资者作为股东拥有一期原先的持股比例先于第三方认购的权利。
优先认购权的法律依据是公司法第三十五条之规：“股东按照实缴的出资比例分取红利；公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。 ”
（4）优先购买权
北京市人民政府


北京市机动车道路停车秩序管理办法
北京市人民政府
北京市人民政府令第74号



第一条 为维护道路交通秩序，规范机动车道路停车管理，充分发挥城市道路的交通功能，保障交通安全畅通，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市道路范围内的机动车停车管理。
第三条 本办法由市公安交通管理部门负责实施。
第四条 对缺少机动车停车场所的地区，在不影响道路交通的情况下，按照国家和本市有关规定可以在道路范围内确定道路停车位，并设置交通标志、标线。
在前款规定的情况发生变化时，原批准机关可以撤销已经确定的道路停车位。
原批准机关撤销道路停车位的，应当提前15日通知道路停车位的经营单位。
第五条 遇紧急情况或者在举办大型活动期间，公安交通管理部门可以采取在道路范围内确定临时停车区，或者暂停使用道路停车位的道路交通管制措施，并负责维护停车秩序。
在紧急情况处理完毕或者大型活动结束后，公安交通管理部门应当及时取消道路交通管制措施。
第六条 任何单位或者个人不得擅自设置、撤销道路停车位，或者设置障碍影响机动车在道路停车位内停车。
第七条 道路停车位按照公安交通管理部门设置的交通标志、标线所示时间、编号，用于公用停车或者专用停车。
道路停车位用于专用停车时，只准许已领有专用停车证的机动车限时、对号入位停车，禁止其他机动车停车。
第八条 机动车在道路上停放时，只准许在交通标志、标线规定的道路停车位内停放，在道路停车位以外的其他道路范围禁止机动车停放。
第九条 在道路停车位内停车时，驾驶员应当按顺行方向停车，车身不得超出停车位，影响其他车辆或者行人通行。
机动车借道进出道路停车位，不得妨碍其他车辆或者行人通行。
第十条 机动车在实行计时收费器收费的道路停车位内停车时，驾驶员须遵守下列规定：
（一）按市物价部门规定的标准交纳停车位使用费；
（二）使用交费凭据的，将交费凭据按规定放置在车辆前挡风玻璃内明显位置，以备查验；
（三）在交费凭据上注明的或者收费器上显示的有效时间内停车。
第十一条 机动车道路停车人的合法权益受法律保护，任何单位或者个人不得违反规定收取停车费。
第十二条 经批准从事道路停车位经营的单位及其从业人员，负责维护道路停车位区域内的停车秩序，接受公安交通管理部门的监督管理。
第十三条 公安交通管理部门应当加强对道路停车行为的管理，采取拖曳机动车、锁定机动车车轮、粘贴违法停车处理通知单等措施，及时纠正、查处违法停车行为。
第十四条 公安交通管理部门可以聘用专门人员，在交通民警组织下，劝阻、纠正违法停车行为。
第十五条 违反本办法第六条规定的，由公安交通管理部门责令限期改正，并处以警告或者500元以上5000元以下的罚款。
第十六条 违反本办法第七条第二款、第八条规定的，由公安交通管理部门处以警告或者200元以上500元以下的罚款。
第十七条 违反本办法第九条、第十条规定的，由公安交通管理部门处以警告或者50元以上200元以下的罚款。
第十八条 违反本办法第十二条规定，影响道路交通安全畅通的，由公安交通管理部门责令改正，并视情节轻重，处以警告或者1万元以上3万元以下的罚款；对拒不改正的，公安交通管理部门可以撤销道路停车位。
第十九条 本办法自2001年7月1日起施行。


2001年5月12日