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李庄幸免与否,律师当高歌猛进/张生贵

时间:2024-07-02 23:28:27 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8418
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李庄幸免与否,律师当高歌猛进---兼谈法曹三界律师业     

张生贵


  李庄案件的法律关系及证据内容并不复杂,明显是一起简单的案件,所以渝方司法从侦到审仅有了半个月时间,但李庄案件又显得十分复杂,如何落罪,如何采证的问题真够头痛的,此案现已审结待判。李庄案个可否如同DYJ案一样能找到一个免予处罚的台阶,此案即便画上句号,也不能停息学界们的强烈争论。公众最为关注的是司法回归独立的原点和公正的原点,偶看这次审判是非常普遍的,但其实不然,这是一次标志性的审判。本案“开创”了刑事被告人立功免死或立功减刑的“新局面”,为刑事被告人立功证据找到一个“合理”的素材,给本处于“寒冬季节”的辩护律师布满更具风险的雷区,使中国刑事辩护制度披上了一层“神奇”面纱和诡异色彩。

  一方面这是一个刺激的令公众十分好奇又倍受关注的案件,可以从中揣摸出司法对待辩护职责及委托人行为和动机的最佳案例,尤以社会对律师辩护的普遍看法,对从业律师或将要从事律师的有志之士而言,有机会通过本案的侦诉审会更加深入地了解重庆司法界怎样想怎样做的,这会对人们看律师辩护是一次很现实的考验。

  从远角看,法律生活对公众而言是很枯燥的,透过李庄案看,法律对律师又是很危险的,律师职业者的每一天都面临着同样的日子,这不是律师想要的,当然也不会是民主法治制度想要的,而是某些利益外界的多种因素强加的,如果再靠近一点观察,律师的这般生活由此充满无尽“活力”,甚至是了不起的。律师的权利来自委托人授权,如桥梁纽带媒介一般,在权力与权利之间提携平衡,而现在的情况却是纽带即将被折断或处于危险,委托人的权利回归委托人,等于病人脱离医师自己救助一样。“龚刚模们”说我不需要医生救治,我要自己治病,由此引伸委托人的生活和律师的生活中的每一个环节如果都面临这样的局面,无论你是高官或是普通百姓,也无认你享有知识分子还是城乡居民,处境无不堪忧。

  李庄案件进入审判,本身仅仅是个外在表象,案件背后有着难以述清的问题。此案应是当今社会司法现状和律师职业对冲矛盾的活教材,最终控诉的并不是李庄这个人,是处于这个时代的司法体制及法治理念的风向标,让笔者带大家看个究竟,李庄案件的审理为了实现什么?又能实现什么?李庄辜免与否 律师当高歌猛进。

  面对中青报核心首发报道,有人听信了,也有人不大相信,有的人寄托于司法公审看结果,也有的人连司法程序一并打入怀疑之例,实践中能否带给我们准确答案,其码的问题是审理中用作重要控证则无一到庭,风口浪尖上的本案令人关注着每一下环节,本案的审理完全靠证人证言,证言又是最易变化多端且不能稳定的证据。2009年12月13日重庆警方认为手头有了所谓的证言,进京直捕李庄,接下来是不是进入具有现代意义的审判,公众在试目以待中发觉庭审中没有了证人的证言,被告人又反复提出申请,法庭一一驳回,直入实体审理,也许直接判决也在此中。可怜的被告提出的异地侦办、异地起诉、异地审理的要求未被重视,渝方自家人审自家人办的案子,程序上的问题尤如被告人反咬辩护人一样地痛心。我国虽然素有重实体轻程序之传统,但现代刑事诉讼以程序尤为关键,刑法第306条规定了诉讼代理人辩护人伪证罪,此罪往往涉及到承办机关与被查利害案件形成同侦、同诉、同判,应予特别注重程序正义才是防止游戏规则被游戏良方。

  西方的法庭审理中,控辩双方对证人的交叉询问是如此令人记忆深刻,法官允许证人来到这里,为查明案件并要传唤更多的证人,从交叉询问中发现矛盾的证言并加以排除,还原案件真实或本来面目,不可轻信证言在我国刑事诉讼法也有明确规定,但这与现代意义上的司法顺行“宁可错放不可错判”与我国实行“宁可错判不可错放”确有不一,如此一来,重庆的审理尚可不能说成是现代意义上的司法。说到这里不由让我想起一案,某君为追要无借条的借款,曾多次在众人面前大说特说被告借款,后某君将此案诉向法院,某君找来二十多名证人证明曾听该君多次向被告主张债权之事实,一审据众证词判令被告偿债,被告不服提起上诉,二审经审理后判决驳回某君的诉讼请求,理由是没有书面借据,众证人的证词不能证明借款事实的存在,民事案件有如此精明之判,何况刑事案件,我们能否对百人以上的证人证明某君杀人而未查到尸首的案件判处死刑呢?答案应当是简单的。法律的规定算规定,实践中会有那么多的例外出现,不由让法律工作者对此案的审理提出许许多多的为什么?有很多业界认定李庄的命运体现的是法律的不公正,但笔者想说这种关于不公正的看法是否就公正。律师这个在我国颇有争议的职业说起,人们历来对律师褒贬不一。有许多人认为:律师是救无辜出于水火的正义使者,从一个又一个复杂各异的案例中催生鲜活而有生机的法律及法律制度,维护了社会正义秩序,供人们享受自由和遵从权利,社会才显得更加富有生气,达到自然界与人类的逐步和谐,人与人的逐步和谐,经济发展、政府权力与法治进程的逐步和谐。记录显示律师所接受的工作中有三分之一到一半都是奉献给那些付不起钱的委托人。大律师相马说:天塌下来也要把正义坚持到底,他用十多年的时间免费代理松尾政夫再审请求案件,洗雪了历时三十多年的冤案,当再审宣判时,委托人松尾政夫已经在半年前故去了。也有人认为律师是挑词架讼唯金钱为目的的极端拜金主义者,百年前西方作家狄更斯在他的作品中这样抱怨:律师的生活是由许许多多吵嘴争斗编织成的,他们考虑如何斗嘴,研究如何争吵,除了介入各种各样的纠纷之外,似乎再也没有其他嗜好感兴趣了。乔纳森斯威夫特则猛烈抨击到:律师是属于这样的一个阶层,年轻时就受到畸形的教育,根据人们给付钱币的多少决定自己的观点,或者把黑说成白或把白说成黑,为了挣到钱不惜连篇累牍地颠倒黑白,混淆是非。

  笔者在此将公众对律师职业不同看法这个命题,认为是再不需要做探讨的问题,原因在于,不论律师是为金钱辩护,还是为正义辩护,他们都是在为当事人辩护,这一点已经足够了。律师同其他职业一样,当然有着维系生存收费的一面,面临经济危机及就业难的现状,放展司法资格考试让更多人进入律师队伍,意味着就业指数越来越高,同时也意味着律师的门槛越来越低,随之而来的问题也越来越多。职业一词往往是指一群人从事一种有学问有修养的艺术工作,共同发挥替公众服务的精神,虽然附带地以它为谋生手段,但不失其替公众服务的宗旨。在美国律师是一个复杂的法律制度的专家,犹如法院里的官员一样,以一种替大众服务的精神运用他的知识。虽然法律界人士散布全国各地,并无统一组织,但他们之间却存在着一种同盟,那就是高悬于他们心中的法律之剑。无论任何国家的任何个体,相对于国家机器的法庭、监狱、警察,不可质疑地都成为弱者。

  律师是这样一个阶层,似乎对正义比什么都感兴趣,他们的出发点是代表法律行使职责。现实生活中,许多检察官都期望予刑事被告人受到重责处罚,并将此视为检察官的正义,他们把胜诉等同于个人的胜利,同时为自己的努力使政府体味到胜利而感到沾沾自喜,这样的话,犯罪嫌疑人就要面临不应加之于他的危险,一旦被带上了法庭,他的命运已经不由他决定了。那么法官呢,法官对于任何一个具体的案件认为都没有和自身的利害关系,法官原则上当然可以超然之外,不偏不倚,但是现实中我们不能不看到,法官也是人,法官都有着常人所拥有的情感和爱憎,虽然他们对正义是十分关注,对理智是十分敬重,但是法官都把自己看作整个司法制度中的一部分,是警察和检察官的延伸,司法监督权不能改变这种状况,法官更希望罪犯被认定并被投进监狱,而且他们希望这个认定是唯一正确的,虽然法官拥有广泛的自由裁量权,法官把上级法院对原判的否定看成是对个人的不良评价,看成是事业上的失败,因此,法官极尽谨慎地维护法治和正义的同时,又难免因为对结果和个人前途的关注而忽视这个职责的本意。现代抗辩制度的司法体制造就了律师职业,正是因为律师职业群体的存在,司法才大都能得到比较准确的结果,少有无辜的被告定罪,真正的罪犯也逃脱不了惩罚,原因就在于存在着有辩护律师与检察官的对抗,民事诉讼中原告委托人与被告委托人的对抗,如同汽车的左轮右轮,缺了哪个汽车都不能前行,这种程序允许双方充分表达,这种表达的重要意义就在于某一次结果也许不是最准确的,最公正的,最符合立法精神的,也许坏人被放纵,好人受冤屈,但总体上公平得到了保障,这是司法程序中控辩双方的功能所在。这一点不同于中青报所言律师辩护成功率百分之五与不成功百分之九十五的关系,司法程序正义重于实体正义的理念即在于此,这同时也是作为自由职业者的律师的荣誉的真正来源。

  律师对通往胜诉的道路做着破釜沉舟的决心,报以披荆斩棘的勇气,使出呼风唤雨的本领,持以谨小慎微之细心,无论如何在法庭这个战场上永远重复着这个规律,律师知道获胜的总是强者,总是那些一往无前,律师以大智大勇沉着冷静在法庭上倾诉法律和事实。当然和其他任何职业一样,律师队伍里也有莨莠不齐,最好的律师是决战家,懂得如何冲锋陷阵,如何纵横捭阖,如何占领对手的营盘,最好的律师又心细如发,大胆假设,小心求证,是从蛛丝马迹中发现问题的专家。律师帮助着一个近似公平的法庭获得健全的判决,律师的终极任务是建立发展和阐明数世纪内管制人类行为的法规,并推行各种人权原则及影响力,借以支配未来人们的思想和行动。假如法院工作中没有了律师的推进,司法现状如果施以律师辩护过程的险象丛生和危机四伏,那将是怎样一幅可怕的景象。律师只所以是律师,在成为一名律师之前,有很长一段路要走或者说已经走过了很长的一段心路历程。律师身份往往标志着拥有更多的法律技能,现在的青年人心里总会萦绕着这样一个问题,怎样才能成为一名出色的成功的律师,律师是怎样练成的,答案很简单,要做的就是找到适合案例教育的老师教授你辩护之道,接下来的日子将会在紧张和焦虑的气氛中度过,不论进食、呼吸、饮水、抑或睡眠时都不能摆脱对法律的研修,要知道天下并没有不经历苦涩而成熟的果子。还要不厌其烦地深入了解法律制度中如何产生有律师、法院和立法机关解决问题所要经历的程序,学会如何处理法律的立法理由,不断地把法律理论与具体事件联系起来,把事实和理论结合起来,透过理论观察社会政策或实际执法中的基本问题。可以想象如此训练的人通常是不易屈服,不肯轻信,讲求实际和富于智谋的。为了拯救和保护当事人,律师不顾风险,不惜牺牲,律师承受着很大的压力和困难,不排除其中辩论技巧的培养,因为,这是律师义不容辞的职责。

  律师是公众的仆人,就像病人患病需要请医生为其诊治一样,当一个人受到指控时,他完全可以聘请律师为其辩护,律师接受他的聘请,乃是履行神圣的职责,为当事人辩护,并不等于袒护,并不等于开脱罪责。只要我决定接受这个案件,摆在面前的就只有一个日程,打赢这场官司,我将全力以赴,用一切合法的手段把委托人解救出来,不管这样做会有什么样的后果,即使我了解到有一天我为之辩护的委托人可能再次去杀人,我不打算对帮助这些谋杀犯开脱罪责表示歉意,或者感到内疚,因为,这件事从来没有发生过。我不敢说真的发生了那样的事我会做何感想,我知道我会为受害者感到难过,但我不希望我不会为自己的所作所为后悔,就像一个医生治好一个病人,这个人后来杀了一个无辜者的,这是大律师德肖微茨的看法,这个可以说是颠扑不破的道理。英国律师享利在1802年说,辩护律师出于对委托人的神圣职责,只要受理该案就只对他一个人负责,他必须用一切手段去保护委托人,使他免遭伤害,减少损失,尽可能地得到安全,这是他最高使命,不容有任何疑虑,他不需顾忌这样会给别人带来惊慌和痛苦,这样做会招致苛责以及是否会使别人毁灭,他不仅不必顾忌这些,甚至还要区分爱国之心与律师职责,必要时就得把赤子之心抛到九霄云外,他必须坚持到底,不管后果如何,为了保护他的委托人,如果上天注定必要时把国家搅乱也应在所不惜。我们是否可以设想一下,有一架天平,一端是自己的委托人,一边是政府或另一方,律师就是放在委托人盘中的砝码,使这个天平尽可能地平衡,而不论这个盘子里是黄金还是腐肉。

  当然,律师要对是否接案应当有比较清醒的认识,坚持自己一贯而行之的准则,对于那些自己没有能力办理的案件,律师绝不可因为面子或出于经济方面考虑就滥竽充数,勉强充当辩护人,这是律师对当事人高度负责的表现,假如一位精通地产方面的律师,对离婚诉讼不甚了解,却热心帮助办理离婚,恐怕就不适当了。

  一般来说,几乎所有的刑事被告都有着这样那样的问题,只是罪行轻重的差异,而他们一旦成为被告,无不惊恐沮丧,此际因为关注自己的生命和自由都变得象绵羊一般地胆怯,隐瞒真相成为最常用的本能手法,这种情况不仅针对检察官、法官,对辩护律师也是如此炮制,但是,他的冰清玉洁的自述根本不能让法庭上的人动心,相反,律师会因无法摸到那些真正对他有利的东西而迷惑不解,庭上一旦控方拿出有力的证据,便会使他用谎言沙石构筑的华丽大厦轰然倒塌,被告和律师就得一同体味谎言和轻信杂交出的苦果。刑事诉讼被告甚至民事诉讼当事人对其委托的律师自然不信任是经常的。

  对于委托人,律师是举足轻重的,但律师必须想到自己是因为委托人才拥有律师的荣誉,律师面对当事人时,他唯一所能做的是解放自己,也就是毫不隐讳地说出自己的真实想法和感受,这也就解放了自己的委托人,至少在他力所能及的范围内,诚然,大多数律师对自己的委托人是否确定有罪的问题采取不说便不问的原则,但是,如果对自己的委托人了解的还没有对方多的话,无论如何都不会有太好的结果,好的律师应尽量踩着法律的边沿走,偶尔也越过他。

  从李庄案件以及此前判决过的不少律师身上看到,律师四面出击因而他的敌人可谓众多,许多人选择了“对手”这个温和一点的词语来代替“敌人”,但温和并不意味着妥贴,更谈不上精确,律师与检察官、与对方律师、甚至与法官及陪审员做着最直接的对垒,看谁更坚决,谁更自信,谁更能讲出道理,此时,说服自己并不是最主要的,重要的是说服拥有裁判权的法官,说服那些在判决书上签字的人,如果一个律师让检察官或对手总是面带微笑,恐怕这个律师或者是天才以至于让检察官或对手忘记自己的身份,或者他是蠢的只等那个沮丧的委托人突然醒过来一脚把他踢开。


张生贵 北京天依律师事务所



呼和浩特市人民政府关于印发《呼和浩特市拍卖“五荒”资源使用权实施办法》的通知

内蒙古自治区呼和浩特市人民政府


呼和浩特市人民政府关于印发《呼和浩特市拍卖“五荒”资源使用权实施办法》的通知




呼政发[1999]91号




各旗、县、区人民政府,市各委、办、局(公司):
现将《呼和浩特市拍卖“五荒”资源使用权实施办法》印发给你们,主遵照执行。
一九九九年十一月十七日

呼和浩特市拍卖“五荒”资源使用权实施办法

第一章 总则

第一条 为改善生态环境,贯彻落实国家和自治区的生态建设规划,预防和治理水土流失,保护和合理开发利用水土资源,加快首府生态市建设步伐,依据在关法律、法规,结合我市实际,制定本办法。
第二条 拍卖后的“五荒”主要用于生态环境建设,在保证造林(种草)、治理水土流失的前提下,合理、科学开发,把保护、建设、治理和开发结合起来。
第三条 本办法所称“五荒”资源,是指权属明确的农村集体所有的荒山、荒地、荒沟(荒水)、荒滩(不含行洪区内的滩地)和荒草等未开发利用的土地资源。
第四条 呼和浩特市“五荒”资源拍卖领导小组负责全市拍卖工作。各旗县区的“五荒”资源拍卖领导小组负责本辖区内的“五荒”资源拍卖和管理工作并对本级人民政府和市拍卖行政主管部门负责组织实施。

第二章 拍卖的原则

第五条 对“五荒”资源实行拍卖,主要是指拍卖地面、地面覆载植物和辅助设施使用权。“五荒”范围内的地下资源、村庄建设用地、农田基本建设工程和公用设施、国防交通、邮电、军事等工程设施,永久性标记占地以及未经勘定又存在争议的边界地区不能拍卖。
对原集体所有、农户承包的耕地、以及探明矿产资源丰富的荒山不在拍卖之列。
国家因经济建设征用已拍卖的“五荒”资源,土地使用者应服从国家利益,不得拒绝征用。
第六条 “五荒”资源中的荒山及坡度在十五度以上的退耕地,全部划为造林(种草)用地,并由林业主管部门统一规划,限期绿化并监督实施,成林后换发林权证。原拥有“五荒”使用权者依法拥有林地使用权和林木所有权。
第七条 对原已承包、租赁的荒山,如原合同中规定的治理内容为造林(种草),并具有一定规模的,由承包者粥经营,执行原合同。治理内容不是造林(种草)的,必须修改、补充合同或重新签定合同,把造林(种草)作为治理内容。经营者在自愿的前提下可购买使用权。并享受本办法中的优惠政策。
第八条 “五荒”资源使用权优先拍卖给本村的村民,也允许拍卖给本村以外的任何具有治理开发能力的自然人或法人。具体组织形式可采取独资、合作、股份合作等多种形式。
第九条 贫困地区应划出一部分与贫困人口比例相当的“五荒”资源,以优惠的方式卖给贫困户开发经营,为贫困户脱贫致富提供资源保证。

第三章 拍卖的程序

第十条 各旗县区“五荒”资源拍卖领导小组会同林业、水利、水保、农牧、土地、区划等部门,对本辖区内的“五荒”资源进行登记造册,并按因地制宜的原则,编制保护建设和治理开发规划方案,明确“五荒”资源治理和生态建设时限、标准和措施。
第十一条 各旗县区“五荒”资源拍卖领导小组对所要拍卖的地块进行实地勘测,并根据地块的自然条件,治理难易程度和开发潜力大小,在广泛征求群众意见的基础上评估定价。
第十二条 按平等、公开、竞争的原则,将各种条件公诸与众,面向社会公开招标,一次性拍卖。在同等条件下,按原承包经营者、村域内、乡镇域内、县域内等顺序优先购买。

第四章 管理办法

第十三条 中标者由旗县区人民政府发放《“五荒”资源土地使用证》,凡规划为非宜林地的荒地、荒草、荒水、荒滩,由还林(草)地及已规划为宜林地的其它地块,由林业行政主管部门与中标者(或旗县区人民政府)签定限期绿化协议,并履行法律公证程序。
第十四条 林业行政主管部门对已拍卖的荒山和十五度以上的退耕还林(草)地以及规划为宜林地的其它地块;水保部门对已拍卖的非宜林地的荒地、荒山、荒水、荒滩资源,要分别建立档案,根据治理规划、拍卖协议中的治理时限和标准每年进行一项全面检查。
第十五条 “五荒”资源购买金原则上一次交清,对不能一次助交清的应交足一半,另一半在6个月内会清本金、利息。
第十六条 “五荒”资源拍卖金山乡(镇)人民政府财政所代收,资金的使用原则为旗(县、区)、乡、村按1:2:7比例分配,所得收入作为各级“重点生态建设专项资金”,专户储存、专户款专用,有偿使用,滚动发展。实行村有乡管县监督制度。
旗(县、区)、乡政府可以从各处所得的拍卖资金中提取3%的管理费,作为“五荒”资源的调查、规划、土地登记、发证和组织拍卖等活动经费。
第十七条 林业、水利、水保、多种经营等部门及乡综合服务站要引导经营者将治理与开发融为一体开辟致富门路,要为他们提供市场信息,优先供应土地使用者所需的物资、资金、动力、机械、苗木等,搞好拍卖后的服务工作。
第十八条 在“五荒”资源治理过程中,土地使用者有义务认真保护好“五荒”区域内的国防、交通、邮电、水利等公共设施,,要按照规定的用途合理利用土地。
第十九条 “五荒”区域内的公墓区不得任意扩大,非公墓区的坟地,由所在旗县区人民政府发布公告,限期搬迁,逾期不搬迁的,土地使用者可按无主坟处理。
第二十条 依法改变“五荒”使用权及地上部分所有权的(换发林权证不在此列),要输土地使用权和地上部分所有权变更登记手续,更换证书。同时由转让人根据有关规定向土地所有者缴纳土地增值费。

第五章 优惠政策及权益

第二十一条 拍卖“五荒”资源使用权经营期限50年不变。在经营期内使用权允许依法出租、转让、继承、抵押和参股联营。各级政府依法保护购买“五荒”享受国家和自治区制定的有关优惠政策。
第二十二条 凡购得十五度以上坡耕地使用权,并按要求实现了退耕还林(草)的,经有关部门核准,享受免征农业税,提留款和义务工等优惠政策。
第二十三条 凡在“五荒”上植树造林,用材林20年,果树7年免收一切税费。
第二十四条 “五荒”资源使用者享受国家对农业开发的信贷、税收等所有优惠政策。
第二十五条 因国家经济建设征用“五荒”资源而造成的损失,由旗县区“五荒”资源拍卖领导小组会同有关部门进行核定,由征用单位给予补偿。

第六章 奖励与惩罚

第二十六条 对治理开发“五荒”资源做出显著贡献的单位和个人,由各级政府予以表彰和奖励。
第二十七条 有下列行为之一的,由各旗县区“五荒”资源拍卖领导小组将其土地使用权无偿收回,重新拍卖。
(一)未按批准的“保护、建设和治理开发规划方案”实施的;
(二)未按协议规定的期限、标准完成的;
(三)未按林业行政主管部门审批的采伐要求进行采伐或虽符合采伐要求,但采伐后不按期更新造林的。
第二十八条 在十五度以上禁止开垦的坡地及其它禁止开垦范围种植农作物的,由当地政府责令停止开垦,收回使用权,并处以采取补救措施所需费用的罚款。
第二十九条 破坏“五荒”区域内的国防、交通、邮电、水利等公共设施的,依照有关法律、法规处罚。

第七章 附 则

第三十条 本办法由呼和浩特市面上林业局负责解释。
第三十一条 本办法自发布之日起施行,1995年发布的《呼和浩特市拍卖“五荒”使用权试行办法》(呼政发[1995]15号)同时废止。


九江市人民政府办公厅印发《关于整治城区房地产开发中违法违规行为进一步规范房地产市场秩序的工作方案》的通知

江西省九江市人民政府办公厅


九江市人民政府办公厅印发《关于整治城区房地产开发中违法违规行为进一步规范房地产市场秩序的工作方案》的通知

九府厅发〔2009〕87号


浔阳区、庐山区人民政府,九江经济开发区管委会,九江县人民政府,市政府各部门,市直及驻市各单位:
  经市政府同意,现将《关于整治城区房地产开发中违法违规行为进一步规范房地产市场秩序的工作方案》印发给你们,请认真组织实施。

  二OO九年十月十三日

  关于整治城区房地产开发中违法违规行为进一步规范房地产市场秩序的工作方案

  为贯彻落实中办、国办《〈关于开展工程建设领域突出问题专项治理工作的意见〉的通知》以及住房和城乡建设部、监察部《关于对房地产开发中违规变更规划,调整容积率问题开展专项治理的通知》精神,结合我市实际,制订如下工作方案:
  一、指导思想
  以科学发展观为指导,以整治房地产开发中违法违规行为为切入点,进一步规范房地产市场秩序,提高政府依法监管水平,维护人民群众合法权益,促进房地产市场健康有序发展,为九江的科学发展、奋起赶超营造良好的市场环境和社会氛围。
  二、基本原则
  依法办事,宽严相济;统一政策,集中处理;自查从宽,被查从严;完善制度,规范市场。
  三、主要任务
  (一)整治城市规划区内2002年7月1日以后开工的房地产开发项目中下列违法违规行为:
  1.“一改”:擅自改变用地性质和原批准用途的,包括将集体土地、划拨土地和非经营性用地改变为经营性用地进行房地产开发的,以及经营性用地改变原批准用途的。
  2.“两超”:超批准用地范围建设,超批准容积率建设。
  3.“三欠”:欠缴土地出让金、欠缴规费、欠缴税收。
  4.“四不落实”:房产发证不落实,土地发证不落实,水电一户一表不落实,物业管理不落实。
  (二)总结经验教训,提出规范城区房地产市场秩序的政策措施。
  四、处理办法
  整治规范工作采取集中领导、集中时间、集中力量,统一政策,分类处理的方式。
  (一)关于“一改”的处理
  凡擅自改变用地性质和原批准用途进行房地产开发的,必须先依法依规进行处罚,其中存在土地使用权非法转让行为的,依法没收非法所得,并处以非法所得50%以下的罚款,其余按非法占地处罚,然后按下列方式完善用地出让手续。
  1.凡集体土地用于房地产开发的,依法完善用地手续,追缴新增建设用地报批规费,并按开工时点的实际用途评估地价缴交土地出让金和规费。
  2.凡划拨用地用于房地产开发的,应按开工时点的实际用途评估地价缴交土地出让金和规费。
  3.凡非经营性用地用于房地产开发的,应按开工时点的实际用途评估地价缴交土地出让金差价和规费。
  4、凡经营性用地改变原批准用途的,应按开工时点的实际用途评估地价缴交土地出让金差价和规费。
  (二)关于“两超”的处理
  1.凡超批准用地范围的,必须先依法依规进行处罚,然后按开工时点评估地价全额补交超占范围的土地出让金及相关规费,完善用地手续。
  2.凡超批准容积率建设的,除严重影响城市规划必须拆除或没收的以外,对于2002年7月1日至2007年12月31日期间发生的,按土建工程总造价的3-5%处以罚款,对于2008年1月1日以后发生的,按建设工程造价5-10%处以罚款,并补交土地出让金差价和规费。
  (三)关于“三欠”的处理
  1.欠缴土地出让金
  (1)凡2002年7月1日以后公开和协议出让的经营性用地,欠缴或缓缴土地出让金的按《土地出让合同》约定和有关批准缓缴文件进行追缴。
  (2)2002年7月1日以后以划拨方式依法取得国有土地使用权,但未办理土地出让审批手续,未依法缴纳土地出让金就进行房地产开发的,先依法依规进行处罚,再按项目开工时征收土地出让金政策标准补交土地出让金,完善用地手续。其中:2002年7月1日至2004年3月30日开工建设的商品房,按项目开工时的评估地价30%缴纳土地出让金;2004年4月1日至2005年10月23日开工建设的商品房,按项目开工时的评估地价的40%缴纳土地出让金;2005年10月24日以后开工建设的商品房,按项目开工时的评估地价的50%缴纳土地出让金。
  (3)2002年7月1日以后未依法取得土地使用权,非法占用国有土地使用权进行房地产开发的,除依法处罚外,土地出让金按评估地价全额征缴。
  2.欠缴规费
  (1) 凡2002年7月1日至2002年12月31日开工建设的商品房,按75元/㎡的标准缴纳欠缴规费。
  (2)凡2003年元月1日至2004年12月31日开工建设的商品房,按155元/㎡的标准缴纳欠缴规费。
  (3)凡2005年元月1日至2008年12月31日开工建设的商品房,按165元/㎡的标准缴纳欠缴规费。
  3.欠缴税收
  (1)凡欠缴土地契税的,按土地出让金总价的4%缴纳。
  (2)凡欠缴营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税及防洪保安资金、教育费附加等税费的,由税务部门按规定清缴并依法处理。
  (四)关于“四不落实”的处理
  1.关于房产证和土地证不落实
  凡经结构安全认定无明显安全隐患的,并缴清土地出让金、规费、税收及处罚完毕后,办理房屋和土地分户登记发证。
  2.关于水电一户一表不落实
  (1)凡未完成水电一户一表改造的物管小区,由该小区物业服务公司负责配合小区业主委员会或业主代表收集整理业主信息资料,报供水供电部门,由供水供电部门实施水电一户一表改造;凡未完成水电一户一表改造且未实施物业管理的小区,由所在街道、社区牵头收集整理业主信息资料,报供水供电部门,由供水供电部门实施水电一户一表改造。
  (2)水电一户一表改造费用按市物价局核定的标准收取。
  3.关于物业管理不落实
  (1)凡开发(建设)单位代收代缴的物业维修基金,开发(建设)单位应将业主已缴交的资金及时缴交到市房管局住宅专项维修资金专户。业主未缴交的由开发(建设)单位限期催交到位,逾期催缴不到位的,由开发(建设)单位代垫,缴交到市房管局住宅专项维修基金专户。
  (2)开发建设的商品房,有条件实行物业管理的,由市房管局和辖区政府(管委会)共同指导督促成立业主委员会,选聘物业服务企业负责物业管理;不具备条件的,纳入社区管理,由社区居委会按标准收取保洁费用,并提供必要的社区保洁服务。
  (五)关于工作经费
  集中处理期间的工作经费可在追缴的款项中列支;各项评估费、鉴定费、测绘费按标准减半收取,由开发企业负担,开发企业追究不到的,可在追缴的款项中列支;经司法机关强制追缴的,按追缴金额的10%给予奖励。
  五、组织领导
  成立整治房地产开发中违法违规行为、进一步规范房地产市场秩序领导小组,组长:市政府副市长卢天锡;副组长:市政府党组成员、监察局局长汤瑞琪,市政府副秘书长曹俊良;成员:市委副秘书长、市信访局局长吴秋红,市委宣传部副部长张延芳,市规划局局长熊春华,市国土资源局局长齐美龙,市房产局局长朱作清,市建设局局长许立仁,市行政执法局局长王建楠,市财政局局长沈建生,市国税局局长荣延标,市地税局局长王显和,市行政服务中心主任万跃华,市法制办主任金峰,市公安局副局长易炳根,市中级法院副院长柯军,九江供电公司总经理蔡小平、九江水务公司董事长郑田田,浔阳区政府副区长胡斌,庐山区政府副区长王风雷,九江开发区管委会副主任刘芸,九江县政府副县长余菊生。
  领导小组下设办公室,办公室主任由市政府副秘书长曹俊良兼任,市规划局副局长郭军、市房产局副局长刘观明、市国土局副局长尹冬林、市建设局副局长邱家传、市财政局副局长梅华国、市公安局副局长易炳根、市行政执法局副局长艾宏泉、市地税局副局长段南星、市国税局总经济师邹俊、市纪委执法监察室主任夏启财担任办公室副主任,办公室工作人员从由各成员单位抽调,办公室工作人员集中在房管局办公。
  六、工作步骤
  (一)宣传发动阶段(2009年10月15日至25日)
  公布整治方案,召开动员大会,宣讲政策法规,组建整治机构。
  (二)自查自纠阶段(2009年10月26日至11月20日)
  1.房地产开发企业自行梳理“一改”、“两超”、“三欠”、“四不落实情况”,主动缴纳欠缴土地出让金、规费、税收和接受处罚,主动办理房产和土地登记发证,落实水电一户一表、物业管理。
  2.国土、房产、规划、建设、执法、财政、地税、行政服务中心梳理房地产开发过程中的“一改”、“两超”、“三欠”、“四不落实”情况,完善相关审批手续,接受房地产开发企业的办证申请和缴款。
  (三)集中整治阶段(2009年11月21日至2010年元月20日)
  1.各政府行政主管部门充分发挥行政职能作用,督促房地产开发企业整改。
  2.市公安局牵头组成的强制追缴组对各行政主管部门提请的事项采取强制措施,督促房地产开发企业整改。
  四、总结经验阶段(2010年元月21日至30日)
  1.汇总整治成果。
  2.根据整治情况,各行政主管部门提出完善监管措施的意见,出台规范房地产市场秩序的政策措施。
  七、工作要求
  (一)统一思想,提高认识
  开展整治房地产开发违法违规行为、进一步规范房地产市场秩序,是认真贯彻中央、省、市一系列部署的需要,是维护人民群众合法权益的需要,是提高政府依法行政水平的需要,是促进房地产市场健康开展的需要,是实现九江科学发展、奋起赶超的需要。各有关部门要把思想和认识统一到市委、市政府的决策和部署上来,把开展好此次专项整治工作作为深入学习贯彻科学发展观活动的具体行动,增强政治责任感和工作紧迫感,加强领导、精心组织,切实把这项工作抓好。要加强政策宣传工作,通过报纸、广播、电视、网络,召开现场咨询等多种形式,力争使我市整治工作的各项政策规定、业务办理程序家喻户晓。
  (二)依法依规,宽严相济
  凡房地产开发企业认真自查,发现问题,纠正及时的可按最低标准处罚,补缴应缴纳土地出让金、报建规费、税收后,由各行政主管部门完善相关审批手续。
  对被查发现的房地产开发企业违法违规行为,依法追缴其应缴纳土地出让金、规费、税收,并按最高标准处罚。拒不缴纳和隐匿财产的,一律停止其全市所有的在建、新建项目的审批和建设,五年内不接受土地公开出让竞买报名,并由市公安局实行强制追缴,必要时依法申请人民法院强制执行,涉嫌犯罪的,由公安机关立案侦查,并依法追究其刑事责任。
  (三)强化责任,加强协调
  领导小组要及时掌握清查处理工作情况,定期协调解决工作中的困难和问题,督促工作进度;领导小组办公室要定期组织各行政主管部门召开联席会议,通报情况,研究问题,对疑难案件进行会审。各行政主管部门各有关部门要把这项工作摆上重要议事日程,做到全力支持、主动工作、积极作为;要建立本部门整治工作的内部工作机制,明确各环节业务的程序和时限,保证各环节的业务办理畅通;要建立各行政主管部门之间的业务信息共享机制,保证业务信息及时传递,加强业务沟通,积极协助提供各类证明材料,确保及时、准确高效地推进相关工作。
  (四) 严肃纪律,强化监督
  各行政主管部门要严格执行法律法规,准确把握政策界限,严格监管,严肃纪律。自查自纠中发现的问题要认真制定并落实整改措施,依法依规处理到位;对损害国家和群众利益的要坚决制止;对利用职权索贿受贿的要予以严惩;对整治工作搞形式、走过场和敷衍塞责、弄虚作假的要严肃处理并追究有关责任人员的责任。要加强社会监督,对群众举报的案件线索,要及时组织力量进行核查,做到件件有着落,事事有交待,确保整治工作取得预期效果。