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《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》解读/马宁

时间:2024-07-12 18:57:04 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8901
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《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》解读
马宁 上海锦天城律师事务所
2006年7月24日,建设部、商务部、国家和发展改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局(以下简称“六部委”)联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称“《意见》”)。该《意见》对外商投资房地产的市场准入、开发经营,以及境外机构和个人购买房产等3大领域,进行了明确规范。《意见》发布后,立刻在业内掀起阵阵波澜。本文将简要介绍《意见》的主要内容及其可能存在的问题,希望能对从事有关行业的企业和人士提供一定的指导作用。
一、 严格境外机构和个人购房管理
(一) 《意见》规定
《意见》规定,除经批准从事经营房地产的企业外,符合条件的境外机构和个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,具体包含两种情况:一是境外机构经有关部门批准在境内设立的分支、代表机构,二是在境内工作、学习时间超过一年的境外个人。在境内工作学习不足一年时间的,其住房需求可通过租赁方式加以解决。考虑到港澳台地区居民和华侨与内地联系密切,其中很多人虽然没有在内地学习、工作,但在内地长期生活,允许其在境内购买自住的商品房是有必要的,因此《意见》规定可在境内限购一定面积的自住商品房。
“自用、自住原则按以下政策把握:凡符合条件的境外个人在境内只能购买一套用于自住的商品房,符合条件的境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买用于办公所需的商品房。”(见《六部门有关负责人就规范房地产市场外资准入答记者问》,以下简称“答记者问”)
《意见》还规定,境外机构和个人购买房产必须实行实名制。
(二)潜在问题
1、港澳台居民和华侨的购房面积如何把握?
《意见》规定港澳台居民和华侨可在境内限购一定面积的自住商品房,那么,一定面积究竟是多大?是否同境外个人一样,只能购买一套住房?《意见》对此没有明确规定。
但北京市建委房屋市场交易管理处在2006年7月20日率先发文(《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》,自7月21日起执行),明确称港澳台居民和华侨只能在北京购买一套自住房。紧急通知中还说,从2006年7月21日起,凡是不符合规定的机构和个人,开发企业不得与其进行网上签约,未按规定执行产生的合同纠纷由当事人承担法律和经济责任,违规进行网上签约的房屋交易部门将不予办理预售登记和转移登记手续。
考虑到《意见》的落实还取决于地方出台相关细则,不同地区对“一定面积”可能会做出不同的规定。但根据《意见》的精神,从套数上而非单纯的面积上进行设限是比较科学也比较务实的做法。
2、实名制能否有效落实?
《意见》采用购房实名制的初衷是为了更准确地掌握房地产信息,防止某些境外机构和个人违规购买炒作房地产,但此项规定在具体操作中有难度。如一个人用朋友或亲戚的名字购买看中的一处物业,对是否实名有鉴别困难。对于港澳台居民夫妻可否分别用实名制购房?如果不可以,如何控制?实名制的有效落实需要全国信用及购房信息联网才可以实现,非一地可以控制。
二、 外商投资房地产4道关
1、注册资本限制:外商投资设立房地产企业,投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的,注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的,注册资本金仍按现行规定执行。
2、并购企业限制:境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业,或收购合资企业中方股权的,须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。  3、贷款限制:外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的,未取得《国有土地使用证》的,或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的,不得办理境内、境外贷款,外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
点评:《意见》制定者希望通过大幅提高外资进入中国楼市的门槛,将部分中小游资挡在门外。
4、合同限制:外商投资房地产企业的中外投资各方,不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中,订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
点评:该规定旨在抑制变相贷款融资,防止境内外联手的短线炒作行为的发生,避免外资的短期投机获利行为对我国楼市造成扰乱后果。比如外资以合作入股的方式加入境内房地产企业,但在签定合同时约定一个固定回报率。这就是变相的贷款利息。外资其实对项目操作没有任何介入。
三、 结汇管理暗中较劲
虽然《意见》仅称,外汇管理部门需要严格审核相关资金汇入和结汇,并采取先税后汇的做法。但由于以结汇影响交易流程是最重要的控制手段之一,对外资来说,最主要的制约是因交易手续繁杂而导致投资周期拉长,因而实践操作中结汇方面的阻碍和拖延值得外资注意。
《答记者问》对外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇的具体办理程序做了说明,即“境外机构和个人从境外汇入购房款或从其境内外汇账户支付购房款的,应当经外汇指定银行审核确认相关材料后,将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户,不能将外汇资金直接划入房地产开发企业的外汇账户。境外机构和个人因故不能完成商品房交易,需将人民币购房款购汇汇出的,经原结汇的外汇指定银行进行真实性审核确认后,可将人民币购房款购汇划回境外机构或个人外汇账户。境外机构和个人转让所购境内商品房取得的人民币资金,须依法办理纳税等手续并经商品房所在外汇管理部门审核确认后,可购汇汇出。”从程序上也可看出结汇管理的严格性。
《意见》的实际效果目前还不明朗,其落实尚待地方细则的出台,但确实已对行业产生了一定的“威慑”作用,市场观望情绪浓厚。我们将继续关注《意见》及相关规定的动态。
(版权所有)
联系方式:patrick_maning@yahoo.com.cn

关于印发嘉兴市计划生育公益金管理办法的通知

浙江省嘉兴市人民政府办公室


嘉政办发〔2008〕144号

关于印发嘉兴市计划生育公益金管理办法的通知

各县(市、区)人民政府,市政府各部门、直属各单位:

《嘉兴市计划生育公益金管理办法》已经六届市政府第24次常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真贯彻实施。







嘉兴市人民政府办公室

二○○八年十一月二十七日



嘉兴市计划生育公益金管理办法



第一条 为了规范计划生育公益金的资金筹集和使用管理,提高资金使用效益,维护计划生育家庭的合法权益,引导群众自觉实行计划生育,根据《中华人民共和国人口与计划生育法》、《浙江省人口与计划生育条例》和《浙江省计划生育公益金管理办法》的相关规定,特制定本办法。
  第二条 计划生育公益金(以下简称公益金)是政府设立的用于扶助特殊计划生育家庭的公益性资金。市、县(市、区)政府应当设立公益金,有条件的镇(街道)、机关、团体、企事业单位可根据需要设立公益金。
  第三条 公益金资金来源:
  (一)财政拨款;
  (二)社会各界的捐助;
  (三)公益金的利息收入;
  (四)其他合法收入。
  第四条 公益金纳入财政管理。各县(市、区)政府应根据本区域的人口总量、经济社会发展水平、扶助对象数量、资助标准等实际情况,合理安排公益金的收支预算。
  第五条 公益金的扶助对象及补助标准:
  (一)独生子女发生死亡的家庭,不符合“计划生育家庭特别扶助制度”规定条件的,视情给予3000~4000元的一次性补助;
  (二)独生子女发生伤、病残的家庭,不符合“计划生育家庭特别扶助制度”规定条件的,视情给予2000~3000元的一次性补助;
  (三)父母一方或双方发生意外伤残或死亡,其独生子女年龄未满18周岁,且生活有特殊困难的家庭,视情给予1500~2500元的一次性补助;
  (四)享受最低生活保障的计划生育家庭,其子女接受高中段(含高中)以上全日制教育的,在校学习期间视情给予每年2000~3000元的补助;
  (五)经嘉兴市计划生育技术鉴定小组鉴定后,确诊为计划生育手术并发症或后遗症,生活较为困难的计划生育家庭,视情给予3000~4000元的一次性补助;|
  (六)其他因意外造成特殊困难的计划生育家庭和有特殊困难的基层计划生育工作者,视情给予适当补助。
  第六条 公益金的资助方式:
  (一)经常性补助。用于扶助有特殊困难的计划生育家庭的基本生活。
  (二)一次性困难救助。帮助发生意外事件的计划生育家庭解决临时性的困难。
  经常性补助要根据本地公益金的支付能力,制定各类救助对象的资助标准。一次性困难救助的额度,原则上控制在1万元以内。具体资助标准由各县(市、区)确定。
  公益金补助收入不计入最低生活保障家庭收入。
  第七条 公益金资助的程序:
  经常性补助程序:由计划生育家庭提出书面申请,经所在村(社区)初审,镇(街道)计生办复审,县(市、区)人口计生局调查核实,所在镇(街道)、村(社区)公示后,由县(市、区)计划生育公益金管理小组集体审批,县(市、区)人口计生局负责发放。
  一次性困难救助程序:由村(社区)提出,镇(街道)上报,县(市、区)人口计生局审批,上门发放。
   第八条 公益金的组织管理:
  公益金账户向社会公开,常年接受社会各界的资助和监督。

市、县(市、区)建立计划生育公益金管理小组,负责组织实施相关工作。人口和计划生育行政部门是公益金的主管单位,负责救助对象的确认和公益金的日常管理工作。各地也可以委托计划生育协会组织实施公益金的日常管理。财政部门负责公益金预算安排及公益金筹集、使用、管理的监督,确保公益金制度正常运行。劳动保障、民政、卫生、残联、审计、监察等单位根据各自职能,协助做好公益金管理的有关工作。
  各县(市、区)要严格实行集体审批制度,建立发放对象确认、资金管理和资金发放相互衔接、相互制约的运行机制;要严格按规定的救助范围和资助标准使用公益金;要建立健全财务管理制度和内部审计制度,公益金实行集中核算、专款专用,任何单位和个人不得挪用。
  对违反公益金管理制度的国家机关及其工作人员,按情节轻重追究相应责任。对在申报、审批、发放公益金过程中弄虚作假或以其他手段骗取公益金补助的当事人,除追缴公益金外,还要根据有关规定予以严肃处理。
  第九条 各县(市、区)应根据本办法,修订计划生育公益金实施细则,并报市财政和人口计生行政主管部门备案。
  第十条 本办法自2009年1月1日起实施,由市人口和计划生育委员会负责解释。


关于废止、修改部分规章和规范性文件的决定

国家环境保护总局


国家环境保护总局令 第33号



关于废止、修改部分规章和规范性文件的决定
  

  第33号《关于废止、修改部分规章和规范性文件的决定》已经国家环境保护总局2006年第5次局务会议审议通过,现予公布,自公布之日起施行。

  

  国家环境保护总局 局长 周生贤

  

  二○○六年六月五日

  

主题词:环保 许可 清理 决定 令

  

关于废止、修改部分规章和规范性文件的决定

  根据《中华人民共和国行政许可法》第十七条和第二十条的规定,我局决定对《环境工程设计证书管理办法》等9件规章和规范性文件予以废止或者修改:

  一、废止的规章和规范性文件

  1、《环境工程设计证书管理办法》(1995年2月6日国家环境保护局令第15号,1999年7月12日国家环境保护总局令第6号修订)

  2、《有机食品认证管理办法》(2001年6月19日,国家环境保护总局令第10号)

  3、《关于同意成立全国饮品企业环境质量管理审核委员会的批复》(1996年8月30日,国家环境保护局环人〔1996〕714号)

  4、《关于发布〈中国环境管理体系咨询机构备案暂行管理规定〉的通知》(1998年4月8日,国家环境保护总局环发〔1998〕12 号)

  5、《关于印发〈环境保护产品检验机构资质认可管理规定〉的通知》(1999年4月6日,国家环境保护总局环发〔1999〕89号)

  6、《关于贯彻〈机动车排放污染防治技术政策〉有关事项的通知》(1999年7月23日,国家环境保护总局环发〔1999〕166号)

  7、《关于开展清洁生产审计机构试点工作的通知》(2001年9月21日,国家环境保护总局环发〔2001〕154号)

  8、《关于开展服务性室内环境检测机构资质试点工作通知》(2001年10月19日,国家环境保护总局办公厅环办〔2001〕120号)

  二、决定予以修改的规范性文件

  《关于开展排放口规范化整治工作的通知》(1999年1月23日,国家环境保护总局环发〔1999〕24号)

  修改内容:删除第七条。